El sueño de la casa propia es algo que siempre nos han enseñado a anhelar en nuestras vidas. No se ustedes, pero en el ambiente en donde crecí, siempre era mejor visto el que era dueño de una propiedad que el que alquilaba, y hasta se escuchan comentarios como: “tanto dinero desperdiciado en alquiler”, “con todo lo pagado ya hubieses pagado tu propiedad” o “prefiero pagar intereses a que ese dinero se vaya a otro”.

Pero la pregunta del millón es ¿Realmente vale la pena comprar una casa para vivir? Al menos que tengas una gran herencia o te ganaste la lotería, comprar una propiedad en efectivo no es una opción viable para la mayoría de nosotros. Tendrías que ahorrar por años y teniendo un salario mas alto que el promedio para poder llegar a ese monto, y aun así lo logres, lo harás en una edad ya muy tarde para disfrutar de tu familia en casa.

Entonces ¿qué hacemos? Pues la mayoría recurre al crédito. Se dicen a si mismos que están siendo responsables porque la propiedad siempre se valoriza en el tiempo, y se dan una pequeña palmada en la espalda diciendo “lo lograste”. Pero, si estas poniendo un pequeño porcentaje de inicial y vas a terminar pagando casi el doble del valor de la casa a la larga, ¿realmente estas ganando algo? En este artículo, vamos a analizar que tantas ventajas o desventajas te puede traer comprar o alquilar una casa para vivir.

Desmintiendo algunos mitos de bienes raíces

Primero lo primero. He escuchado decirse muchas cosas las cuales hoy por hoy no tienen razón alguna. Y quería empezar con esto de golpe para sacarlo del camino y dejar dos cosas muy claras antes de empezar el análisis de cada opción.

Lo primero que deben saber, es que comprarte una propiedad nueva con un crédito hipotecario no es una buena inversión, punto. De arranque estás pagando en promedio el doble más de lo que vale la propiedad. Te puedes engañar todo lo que quieras diciendo que al ser cuotas mensuales no la sientes, pero al ver los números finales, te están estafando en la venta. ¿Desde cuando comprar algo en 2 veces su valor es una inversión buena? ¿Dónde se ha visto eso? Estás empezando directo con una pérdida la cual debes recuperar en el tiempo. Sin embargo, tomen note que dije que no es una buena inversión, pero sigue siendo una inversión. Si se puede llegar a recuperar ese dinero y ganar por una propiedad, aún así lo compras para vivir ahí, sólo que de manera extremadamente lenta y arriesgando dinero que podrías invertir con mejores retornos.

Lo segundo, es que el sueño de la casa propia para armar una familia ya no es tan posible como antes. Según la sociedad latinoamericana en la que vivimos, lo “ideal” es casarte alrededor de los 30 años y empezar una familia, obviamente ya en tu propia casa. En verdad no se cuando empezó este estándar cultural, yo me imagino que fue a inicios o mediados del siglo 20, tiempos en donde podías tener una casona, una familia de 15 hijos, y no había la necesidad que la esposa trabaje. El hombre trabajaba y con eso bastaba para mantener un hogar y familia estable. Pues hoy, esa posibilidad es casi nula por la economía actual, pero la expectativa cultural de casa propia a esa edad de alguna manera sigue ahí. Hoy es bien complicado que con un solo salario uno sea propietario de un hogar a esa edad, estas básicamente obligado a sacar un préstamo hipotecario y además contar con el ingreso de tu pareja de apoyo, ya que hacerlo solo es bien difícil con el salario promedio de un latinoamericano. Esto se complica más aún cuando tienen hijos y uno de los dos debe salir del trabajo para poder estar más tiempo con ellos. Creo que este estándar ya no es algo que deberíamos esperar de nuevas generaciones, pues termina llevándolos a sobre exigirse y endeudarse rápido.

Ahora que ya sacamos eso de encima, pasemos a las ventajas y desventajas tanto para comprar o alquilar una casa.

La compra de una casa

Ventajas             

– Es una inversión que crecerá con el tiempo: Si bien al comprar una casa con crédito hipotecario es aceptar una pequeña estafa al comprarlo en 2 veces su valor, igual es algo que vas a recuperar con el tiempo y serás dueño de algo que subirá en valor por toda la vida. Al menos que caiga una bomba atómica en tu ciudad o un terremoto que la desaparezca, contarás con un activo muy valioso que crecerá en los próximos años.

– Es un ahorro obligatorio: Si eres malo ahorrando por tu cuenta, esto te puede servir como un ahorro obligatorio. Vas a estar pagando cuotas obligatorias que van a ir a tu departamento, lo cual es similar a que estés ahorrando o invirtiendo (al descontar todos los intereses que te están cobrando). Cuando compré mi primer departamento me sirvió mucho por ese lado, y después de varios años, al venderlo, ya contaba con un gran capital para seguir invirtiendo en otras cosas, el cual no hubiese sido posible si no lo compraba.

– Siempre tienes la opción de alquilarlo: Si temes que no puedes pagar el préstamo porque te quedas sin trabajo o debes irte del país un tiempo por una emergencia, en el peor de los casos, siempre puedes alquilar la propiedad. De esta manera se paga sola, siempre y cuando el precio de alquiler este por encima de tu cuota de crédito hipotecario. Por eso, recomendaría que tu primera misión al recibir la propiedad sea bajar esa cuota mensual que le pagas al banco lo antes posible, hasta que esté menos que el precio de alquiler mensual que puedas conseguir si decides alquilarlo, y puedas obtener un cashflow positivo.

– Libertad de usarla como desees: Como es tuya, tienes la libertad de hacer con tu casa lo que desees. Al menos que sea un departamento en un edificio con muchas reglas, tienes el derecho de decorarlo como desees, invitar a quien quieras, convivir con quien quieras, tener las mascotas y plantas que desees, construir más espacios, entre muchas cosas más.

– Es un techo para toda la vida: Una vez pagada tu casa, es algo que te durará por el resto de tu vida, así que al final porsupuesto que puede valer la pena. Algo que no solo te ayudará a ti para toda la vida, si no a las vidas de tus futuras generaciones en tu familia también. Por ejemplo, gracias a que mis padres pudieron comprar una casa propia, pude vivir ahí por mucho tiempo, lo cual me permitía ahorrar en vez de tener un gasto fuerte de alquiler. Esto me permitió ahorrar para comprar un departamento y luego ponerlo en alquiler, mientras seguía viviendo ahí. Sin ese gran apoyo, es altamente probable que no estaría haciendo a lo que me dedico hoy y estaría trabajando para otro aún.

Desventajas

– Tendrás una deuda por décadas: La compra de una casa para ti mismo viene con una gran responsabilidad encima. Como ya mencioné antes, al menos que tengas el gran beneficio de pagarlo en efectivo o pedirle un préstamo a tus padres sin intereses, solo te queda pedir un préstamo hipotecario al banco. Una vez hecho esto, es un compromiso por una buena parte de tu vida (20 a 30 años) el cual si no cumples, se puede convertir en una muy mala experiencia que puede tener un gran efecto financiero negativo en tu vida.

– No hay vuelta atrás: Debes tener en cuenta de que tu vas a pagarlo solo, y serás el único responsable. Eso quiere decir que vas a asumir unas cuotas obligatorias por las siguientes décadas, la cual si no cumples, puedes ser severamente castigado. En mi caso, recuerdo que bastaba que me atrase un solo día, y ya era una penalidad de s/100 ($30) diarios o más que me cobraba el banco, una cosa de locos. Perder ese pago no es una opción.

– No es tuyo hasta que termines el pago de deuda: Algo que muchos no entienden, es que la propiedad no es tuya hasta que termines de pagar ese préstamo al 100%. Puede que esté en tu nombre en registros públicos, pero cualquier emergencia que pase donde no la puedes pagar, tendrás que hipotecarla y correr un gran riesgo de perderla, junto con eso el dinero que ya has estado aportando todo ese tiempo.

– No puedes renunciar a tu empleo: Con esta obligación mensual que corres al pedir el préstamo hipotecario, renunciar a tu trabajo no es una opción. Eso quiere decir que mas vale que te encante tu trabajo, ya que no lo podrás dejar por todo ese tiempo, al menos que te contraten de otro trabajo mejor pagado. Así que, si te llevas mal con tu jefe, si ya te aburriste de lo mismo, si deseas emprender esa idea de negocio que siempre quisiste, o cualquier razón que se aparezca que te provoque renunciar, olvídalo. Tendrás que decirle adiós a esa libertad de elección por un buen tiempo, ya que tendrás que pagar esa deuda por las próximas décadas.

– Atrasas tu libertad financiera: Si te compras una casa o propiedad para vivir en ella, esto va a atrasar mucho tu posibilidad de lograr libertad financiera. Vas a tener gasto fijo mensual fuerte por años, lo cual va a complicar que ahorres o inviertas el dinero en un negocio u otro tipo de inversión cuando se aparezcan oportunidades, teniendo todas tus balas en solo una sola inversión lenta y evitando la posibilidad de hacer crecer tu dinero más rápido.

– Debes conseguir otro ingreso si o si: ¿Se han preguntado que pasaría en caso de una crisis económica? Seguro que hasta hace un par de meses ni hubiese pasado por su cabeza, pero ahora te apuesto que sí. Cada 10 años aproximadamente la economía mundial pasa por algún tipo de crisis, la cual generalmente viene con un gran porcentaje de desempleos. ¿Podrás asumir ese gasto sin tu trabajo? ¿Que pasa si cierra toda tu industria por unos años? Sin un plan B, estas tomando demasiado riesgo, ya que como todos sabemos, será bien difícil que el banco no te siga cobrando esos intereses, sin importar si no hay trabajo en el mercado.

– Costos de mantenimiento y arbitrios: Como dueño de hogar hay algunos gastos que debes asumir que no tendrías al alquilar. Entre ellos es el costo de mantener tu casa bien, que, dependiendo de que tan grande sea, puede ser un costo bien alto. Por otro lado, deberás pagar todos los impuestos anuales y arbitrios correspondientes.

El alquiler de una casa

Ventajas

– Costos bajos: Lo que gastas alquilando en una propiedad es definitivamente un monto menor al que gastarías al mes en un préstamo hipotecario promedio. Más aún si alquilas entre dos o tres personas, dividiendo todos los gastos de la casa entre varios. Esto te genera la posibilidad de ahorrar más rápido e invertir ese dinero excedente en inversiones que te puedan brindar un mayor retorno que el de una propiedad. Aparte, puedes ahorrarte los costos de arbitrios e impuestos.

– Puedes cambiar de sitio cuando desees: Cuando alquilas, puedes ir subiendo o bajando de categoría y precio de alquiler cuando desees. Los contratos generalmente duran 1 año, entonces al finalizarlo tienes la libertad de mudarte a uno mas grande o de mejor zona, o también está la opción de mudarte a uno más económico en caso decidas ahorrar un poco más ese año. Esto ayuda mucho en caso tu trabajo o negocio te manda a otra ciudad, pues al ser dueño de una propiedad, te puedes demorar en conseguir la persona correcta que lo cuide o alquile cuando te tengas que ir.

– No necesitas invertir en muebles o decoración: Cuando alquilas tienes la opción de alquilarlo amoblado y decorado, para que simplemente te mudes con una maleta de ropa. No es necesario comprar sala, comedor, terma o todas las cosas básicas necesarias como cuando te mudas a una casa nueva. Al alquilar, no tienes que invertir en más que la garantía y uno o dos meses de alquiler pagados por adelantado, los cuales se te devuelven al finalizar e contrato.

– No tienes una deuda encima: Puedes dormir tranquilo sabiendo que, si no te alcanza para pagar un mes de alquiler, no te vas a ver castigado con una penalización fuerte como la de un banco. Lo peor que puede pasar al alquilar es que el landlord se quede con tu garantía y tengas que salir en un par de meses, versus que te quiten una propiedad y estés vetado de toda posibilidad de préstamo de cualquier institución.

Desventajas

– Es un gasto que no volverás a ver: Al momento de alquilar, tienes un gasto que, a diferencia de comprar una propiedad, no vas a volver a ver. Ese gasto no esta siendo invertido en una propiedad que de ahí te puede generar ingresos, es dinero que se esfumará de tu vida mes a mes.

– Dependes mucho de tu landlord: Si a tu landlord se le antoja subirte el precio de alquiler año tras año o venderlo, vas a tener que asumir esa subida de precio o salir de ahí. El landlord es el dueño y pone las reglas, lo cual te puede complicar financieramente en caso no cuentas con el dinero suficiente para pagarlo, o si tu y tu familia ya se acostumbraron mucho a la casa o vecindad.

– No puedes adornarlo a tu manera: Al menos que firmes un acuerdo de alquiler por muchos años, no vale la pena invertir en decorar la propiedad a tu manera. Nunca sabrás si las cosas que compres como muebles o adornos vayan bien en la siguiente propiedad donde vayas a vivir. Entonces, puede que tengas que aguantar cualquier toque de personalidad que le quieras dar a tu hogar.

Los números: comprar vs alquilar

Vamos a hacer un comparativo de cuanto gastarías por un mismo departamento alquilándolo o comprándolo con un crédito hipotecario, para que vean la diferencia en el ahorro. Como ejemplo, utilizaré el departamento que me compré hace unos años el cual tuve alquilado, del cual ya hablé en Mi primer departamento en Lima como inversión inmobiliaria.

En ese caso, yo saqué un préstamo hipotecario con un interés (TEA) de 9% y puse un 20% de inicial, lo cual convertía mi cuota mensual en una de s/3050 ($888)  por 20 años. Sin embargo, al alquilar el departamento, el precio de alquiler fue de s/1900 ($553) . Esto es una diferencia de s/1150 ($335) al mes.

Para analizar la parte financiera, lo ideal sería ver si invirtiendo esos s/1150 de diferencia mensual por tu cuenta, puedes hacer crecer tu dinero más rápido que en el caso ese dinero vaya a una propiedad. En mi caso, en 5 años, mi departamento pasó de una valorización de s/400,000 a s/500,000, eso es un 20% en 5 años. En otros tipos de inversión, tipo la bolsa de valores o préstamos, he experimentado incrementos de 20% a 25% en un tan solo año, lo cual me dice que hay otros tipos de inversión más atractivas.

Cabe indicar que, si vas a dar un monto inicial mayor, tipo de 40% o más del valor total de la propiedad, y aparte vas a aprovechar cada oportunidad que puedas para amortizar la deuda (gratificaciones en el trabajo, bonos, etc), los números serían completamente distintos. Estarías mirando una deuda que en vez de 20 o 30 años, podrías rebajarlo a 10 años o menos, bajando también los intereses a pagar, caso en el cual los números al comprar una propiedad serían más favorables.

¿Al final alquilo o compro?

Después de ver todas las ventajas y desventajas de comprar o alquilar una casa para vivir y comparar los números, la respuesta final a esto es que depende de tus metas.

Si tu meta es lograr libertad financiera lo antes posible, te conviene mucho más alquilar una propiedad que comprarla. Esto te permitirá reducir tus costos fijos mensuales con un alquiler barato, sea solo, con tu pareja o con roomates. Con esto puedes ahorrar dinero e invertirlo en cosas que te puedan dar un mayor retorno que una propiedad al vivir en ella. Al comprar será un proceso lento el cual estará invertido en un solo activo, el de una casa, la cual ni siquiera va a ser completamente tuya por los años que dure esa deuda.

Pero, si eres una persona que, le gusta su trabajo y la idea de un ingreso fijo por el resto de su vida, y no tienes ningún interés en participar en el mundo de inversiones o emprendimiento, comprar una propiedad definitivamente es la mejor opción. Esto se debe a que tu punto de comparación sería comprar una casa vs. alquilar una y no hacer mucho con ese excedente de dinero que tienes, sin construir o invertir algo a futuro. En ese caso, el alquiler hasta podría verse como un desperdicio, ya que estarías gastando en algo que jamás será tuyo. En esa situación es mejor gastar un poco más y ser próximo dueño de algo a simplemente tirar tu dinero al vacío.

Conclusiones

Esto fue el análisis para ver si es mejor comprar o alquilar una casa para vivir. Como pueden ver, depende mucho de que perfil y que planes tienes en la vida. A la vez, depende de cuanto piensas dar de inicial y cada cuanto tiempo piensas amortizar esa deuda. En lo personal, después de haber comprado un departamento y luego venderlo 5 años después, opino que es mucho mejor alquilar para poder mover ese dinero que ahorras, en inversiones con mayores retornos. Si compraría una propiedad en un futuro cercano, al menos que tenga el dinero para comprarlo en efectivo, lo haría participando en un remate judicial para asegurar un buen negocio, pueden ver más sobre eso en : Como participar en remates judiciales de inmuebles en Peru. Sin embargo, si eres alguien que le gusta tener un trabajo estable y no desea pensar o meterse mucho en inversiones, puede que te vaya mucho mejor con la compra de una casa que un alquiler, es la opción más segura y sencilla. No diría que una opción sea mejor que la otra, al final se basa en que tan bien te conoces a ti mismo y que tan alineado estas con tus metas. Cualquiera de las dos opciones es buena, siempre y cuando te mantenga una persona feliz, sin estrés, ni arrepentimientos en el futuro.

 

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Diego Poblete

Diego Poblete

Founder & Blogger Inversión Simple

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