Una muy buena manera de invertir en bienes raíces en Perú es a través de la compra de inmuebles por remates judiciales. Igual que todos los tipos de inversión, siempre están los “expertos” del tema, tú sabes quienes son, aquellos que les encanta opinar sobre cosas que nunca han intentado en su vida. Con comentarios como: »ten cuidado, te pueden estafar», »mi primo participo en uno y le fue mal», »es una mafia», »los mejores remates ya están reservados para los que trabajan ahí», »es un círculo cerrado», etc. Para variar, lo más probable es que la mayoría de estos comentarios simplemente sean repeticiones de algo que escucharon antes.

La verdad es que, hay mucha gente haciendo una fortuna con este tipo de inversión, y hasta ahora es el tipo de inversión inmobiliaria con más margen de ganancia que he visto. Es verdad que, como todo negocio e inversión, hay un riesgo y posibilidad de que no te vaya bien, por eso es mejor escuchar los comentarios de personas que ya hayan tenido una experiencia real en el tema. Con evidencias de personas que obtienen por encima de 50% de margen de ganancia en tan solo un año, definitivamente es un rubro interesante por explorar.

En Perú, participar en un remate es un proceso sencillo, yo mismo lo experimenté. Lo más arriesgado en una inversión de este tipo no es tanto la posibilidad de que tengas un retorno o no, el retorno creo que es casi asegurado, el problema está en cuanto tiempo puede demorar obtenerlo, ya que pueden haber ciertas complicaciones que lo retrasen. Sin embargo, como toda inversión, no es nada que un poco de conocimiento y buena actitud no puedan solucionar. En este artículo, les explico como dar el primer paso para empezar una inversión inmobiliaria en remates judiciales, y que debes hacer si deseas participar en uno.

1) Ingresa a REMAJU y revisa las opciones disponibles

Existe una maravilla de portal del poder judicial del Perú llamada REMAJU, corto por remate electrónico judicial. En este portal, pueden ver una inmensa cantidad de propiedades que están siendo subastadas y puestas en remate. Fue creada para hacer subastas electrónicas y hacer un sistema más justo que el antiguo remate presencial, donde había prácticas a veces corruptas. En el portal, puedes encontrar terrenos, departamentos, casas, oficinas, estacionamientos, depósitos y todas las categorías que te puedas imaginar de bienes raíces. Además, te permite filtrar por ubicación y por precio base, para que escojas una zona que sea familiar para ti y asegures escoger algo que esté en tu presupuesto.

Ingresar a esta página me llena de emoción, pues hay miles de ofertas increíbles y puedes llevarte propiedades a precios asombrosamente bajos. Para ponerlos en contexto, un remate judicial de un inmueble se da cuando una persona o empresa no pudo pagar la hipoteca sobre su propiedad, por ende, la institución que le hizo ese préstamo (generalmente un banco), se queda con la propiedad y la coloca en subasta para recuperar el dinero del préstamo brindado. Lo que están buscando es recuperar el dinero de manera rápida, por ende, los descuentos con los que se empieza la subasta (precio base) son muy agresivos.

En un remate judicial existen 3 convocatorias. En la primera, el precio base donde empieza la subasta se ofrece con un descuento de 30% sobre la tasación de la propiedad. La tasación equivale a la última cotización legal que se hizo a la propiedad, la que generalmente lo hace un perito cuando recién te entregan el inmueble, en otras palabras, la tasación puede ser un precio mucho menor al precio actual de la propiedad, y es a ese precio que se descuenta el 30%. Si nadie participa en esa convocatoria, pasa a una segunda, en donde rebajan un 15% adicional. Por último, si nadie participa en esa, pasa a una tercera convocatoria, donde rebajan otro 15% adicional. Vamos con un ejemplo súper positivo: imagínate una propiedad que hoy vale $200,000, que la tasación sea de $160,000 ya que la ultima vez que lo cotizaron fue hace unos años, y que se encuentre en una tercera convocatoria. Esta subasta empezaría en un 60% de descuento sobre la tasación ($160,000), es decir, la subasta empezaría en $64,000, que equivale a un 68% de descuento del valor actual ($200,000). En resumen, podría decir que, en remates judiciales, puedes encontrar subastas que empiezan con descuentos entre 30% y 70% del valor actual de la propiedad.

2) Haz una investigación sobre la propiedad

Como toda inversión y negocio, hay una tarea de investigación antes de invertir tu dinero, para asegurar de que vayas a tener un retorno significativo. En el caso de remates judiciales, tu tarea es investigar básicamente que la propiedad esté a buen precio y sin muchos problemas legales u operativos, complicaciones que hagan el proceso más largo del que debería. Para el precio, lo ideal es buscar otras propiedades similares, puedes hacerlo con 3 filtros básicos suficientes para darte una idea: misma ubicación, misma área construida (metros cuadrados) y tiempo de antigüedad del inmueble. Esto lo puedes encontrar fácilmente en portales online como Adondevivir, Urbania y OLX.

Luego de hacer esa investigación online y aseguraste que esté a un buen precio, vas a querer hacer una investigación in situ, donde ves la propiedad con tus propios ojos. Ahí, la idea es ver el vecindario, asegurar que sea una zona segura, cerca a colegios, universidades, tiendas, centros comerciales, centros deportivos, u otras cosas que le puedan agregar valor. También recomendaría ir en hora punta y fijarte en el tráfico, para ver si es fácil salir y entrar a esa zona. Si hay alguna construcción masiva cerca como un nuevo centro comercial o universidad es un plus gigante. Si puedes hablar con algún vecino o portero sería increíble, y preguntarle sobre los vecinos, la administración del edificio, cuanto se paga de mantenimiento, cuantos años tiene el edificio, y la pregunta más importante, si actualmente hay alguien viviendo ahí. Si alguien vive en la propiedad te puede causar muchos problemas, pues así sea el mismo dueño o un inquilino, removerlo puede causarte tiempo y dinero, si la propiedad esta abandonada hace tiempo, es una buena señal. En otras palabras, fíjate en las mismas cosas en que te fijarías como si lo estuvieses comprando para ti mismo, así también se te hará más fácil de vender.

Luego, recomendaría ir a SUNARP (Superintendencia nacional de registros públicos) y sacar la copia literal de registros público del inmueble, lo que quieres buscar en este documento es si realmente le pertenece a la persona que indican en REMAJU, y así solo tengas que lidiar con un solo dueño, y no se aparezcan sorpresas de otros dueños en el futuro (socios, parejas, hijos, etc). También recomendaría ir a la municipalidad del distrito donde queda el inmueble, pues aquí puedes ver si la propiedad debe impuestos prediales y arbitrios, si es así, los vas a tener que pagar tú, así que sería bueno agregar este costo a tu inversión total.

3) Consigue la inversión

Una vez hecha tu investigación, ya vas a saber cuanto vas a tener que invertir en total para tu propiedad. En caso haya arbitrios e impuestos tendrás que asumirlos, si hay alguien viviendo ahí tendrás que separar dinero extra para removerlos, sea pagándolos a ellos o a policías para que te apoyen. Si hay otros dueños, probablemente tendrías que pagarles su salida. Si está en malas condiciones habrá que invertir mucho en arreglos, reconstrucciones, etc. Luego de calcular todos esos costos, y viendo el precio de oferta donde empieza la subasta, ya debes saber hasta cuanto podrías subastar como máximo para obtener una ganancia adecuada, en otras palabras, cual sería tu monto límite. Cuando tengas esto claro, es momento de buscar el dinero.

El monto total lo puedes conseguir de varias formas, puede ser capital propio, préstamo de un banco, o, la mejor opción, levantar una ronda de inversión entre familiares y amigos cercanos. Esta última podría funcionar muy bien y mucha gente lo utiliza, simplemente les explicas los números que ya averiguaste y les pides que confíen en ti, debido a que estamos hablando de una propiedad, el riesgo no es tan alto como un negocio tradicional. Debes conseguir el dinero completo líquido, ya que si no lo tienes, te puede jugar muy en contra si ganas la subasta y no lo tienes en mano, pagando una alta penalidad.

4) Crea una cuenta en REMAJU

Ingresa a la página de REMAJU y créate una cuenta. Lo puedes hacer con 3 pasos sencillos y las indicaciones figuran AQUI. Una vez hecho esto elige el remate del cual quisieras participar, y apunta el número de expediente judicial, el cual figura en el aviso de la convocatoria. Además, fíjate cuanto hay que pagar de arancel con su respectivo código, y el monto a pagar de oblaje.

5) Paga el arancel y oblaje

Con estos datos y tu DNI (en caso de persona natural), debes ir al banco de la nación y pagar el arancel y oblaje. Ambos son necesarios para participar en la subasta. El arancel es un costo único que generalmente está alrededor de 630 soles, ten en cuenta de que este es tu costo por participar, así ganes o pierdas la subasta, no tendrás devolución de este dinero. Para pagarlo te piden un código que figura en la página, casi siempre es 07153.

El oblaje es algo que se debe pagar como muestra de intención de compra, y vendría a ser el 10% del valor base del inmueble. Si ganas la subasta, es necesario que a más tardar 3 días después deposites el resto, si no lo haces, el poder judicial se queda con el oblaje, como una penalidad por hacer perder tiempo a todos básicamente, lo cual me parece justo. Para pagarlo, debes mostrar el número de expediente judicial, el cual está compuesto por un código largo de números y letras y figura en el mismo portal.

6) Inscríbete a la subasta online

Una vez hecho ambos pagos, debes regresar a la página de REMAJU e inscribirte en el remate que elegiste. Antes de hacerlo, se puede ver ahí mismo si hay más personas participando o no, si no hay nadie y se mantiene así, seria ideal ya que no tendrás competidor alguno en la subasta, pero si ya hay gente escrita, igual puedes participar y ganar. Para inscribirte, asegúrate de llevar las boletas del pago del arancel y oblaje que hiciste en el banco de la nación, pues te van a pedir los códigos de esas boletas como algo obligatorio para poder participar. Una vez hecho eso, solo debes ver el día y la hora en que empieza la subasta y esperar la fecha.

  • Participa en el remate

El remate empezará en un día y hora en particular y dura 24 horas. Es un reloj en cuenta regresiva y la subasta termina cuando se acabe el tiempo. En ese tiempo, los participantes podrán ir colocando sus subastas. Lo ideal es ir con tu número máximo de subasta en mente para no pasarte de ese monto, al menos que lo veas completamente necesario. Es verdad que si pierdes la subasta pierdes el pago del arancel, pero a veces es mejor pagar esos 630 soles que pagar miles de soles de más por una propiedad que simplemente no vale la pena.

Hay que tener mucho cuidado en esta parte, pues hay veces que nadie hace una propuesta hasta recién faltando segundos antes que termine la subasta. Esto es una manera muy sigilosa de querer ganar la subasta sin tener que aportar mucho dinero, y en unos casos puede funcionar. Por ejemplo, me paso que cuando participé en una, coloque mi oferta a unas horas después de empezar la subasta, y la otra persona en la subasta no colocaba ninguna oferta, lo cual me parecía raro. Faltando 1 minuto, puse un monto un poco mayor, tratando de conseguir que el otro subastador la tenga que pensar bien antes de poner su siguiente oferta. En fin, faltando tan solo 8 segundos, me agarró de sorpresa y puso su oferta, luego con las justas llegue a poner otra faltando 4 segundos, y luego, faltando 1 segundo, puso su última oferta y acabo el tiempo, ganándome por puesta de mano básicamente.

De hecho, no me ganó por dinero, según mis cálculos aún estaba en mi límite y podría haber puesto mucho más e igual conseguir la propiedad a buen precio, de todas maneras la otra persona se ganó con un precio increíble. Por esto, creo que lo mejor que puedes hacer es poner tu precio máximo desde el inicio o tratar de llegar a un precio cercano a ese máximo, de tal manera que, si otro te gana, al menos lo hace por un precio el cual no estabas dispuesto a pagar, y no te ganen por puesta de mano.

7) Reclama tu nueva propiedad o devolución de dinero

Una vez terminada la subasta, tienes dos escenarios, uno si ganas y otro si pierdes. En el caso de perder, recuerda que te devuelven el dinero menos el arancel. Para esto, debes ir al banco de la nación a reclamarlo, con tu DNI y código de autorización de pago virtual, el cual te envían por correo electrónico una vez terminada la subasta.

Si ganas, en los 3 siguientes días debes pagar el saldo del monto que falta para completar el pago en el banco de la nación, vendría a ser el precio con la que ganaste la subasta menos el oblaje que ya depositaste. Luego, validas ese pago en la página de REMAJU, y te llega un certificado de postor ganador a tu correo como confirmación. De ahí, vas a la mesa de partes del juzgado que corresponda, presentas el escrito (documento formal donde pides al jurado que se inscriba la propiedad a tu nombre) junto con todas tus boletas de pago del remate en REMAJU, y listo. Después de eso solo queda esperar a que el juzgado correspondiente revise tus documentos y te expliquen los siguientes pasos.

Conclusión

Estos serían los pasos para participar en una subasta de remate judicial de inmuebles en Perú. Vale confesar que REMAJU no tiene el mejor servicio al cliente, pues siendo una entidad del estado, todos sabemos que no siempre es la más rápida o efectiva. Pero igual funciona y gracias a ello puedes hacer inversiones en bienes raíces con altos retornos en lapsos de uno o dos años. En lo personal, mi experiencia fue en la participación del remate en donde no llegue a ganar, iba a participar en otro pero justo era mayo del 2019 y se aparecieron muchísimas oportunidades para invertir en la bolsa de valores (muchas empresas bajaron sus precios increíblemente gracias al twitter de Donald Trump y la guerra comercial entre China y EEUU, presentando grandes oportunidades de compra). Sin embargo, de todas maneras pienso participar en otra subasta de remate judicial para inicios del 2020 y compartiré con ustedes la experiencia completa. Seguramente estaré buscando levantar una ronda para invertir entre varios, si están interesados en participar, me pueden escribir a contacto@inversionsimple.com y los puedo contactar para esas fechas para invertir en conjunto ;).

También hice una inversión en bienes raíces de la manera más tradicional, comprando un departamento en proyecto, alquilándolo unos años, y luego vendiéndolo, pueden ver mi experiencia aquí: Mi primero departamento en Lima como inversión inmobiliaria. Comparando lo que se puede ganar en una subasta de remate judicial de inmueble versus la manera tradicional, personalmente me parece mucho más atractiva la del remate. Claro, hay un poco más de trabajo y posiblemente un poco más de estrés de por medio, pero poniendo todo en balanza, creo que definitivamente vale la pena intentar.

En fin, espero que este artículo les haya servido y no tengan miedo de empezar a participar en este rubro tan interesante, conozco a muchas personas que están haciendo una increíble cantidad de dinero gracias a esto y la considero una muy buena opción de inversión inmobiliaria. Es verdad que también hay gente que ha tenido una muy mala experiencia, pero esto también aplica para bolsa de valores, un negocio propio, y todos los tipos de inversión que te puedas imaginar. La verdad es que, en todas las inversiones, la práctica y la educación hacen al maestro, y si bien es probable que tu primera inversión inmobiliaria en un remate judicial puede que no salga con tan buen retorno, llegas a aprender de la experiencia y obtienes muchos mejores resultados en las siguientes. Ahora que ya sabes como participar ¿Te animas a hacer tu primera subasta?

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