De invertir en remates judiciales a licitaciones de obras públicas

Hace un año hice una inversión que muchos pueden considerar sumamente riesgosa, el de darle tu dinero a alguien que conoces poco tiempo, confiando en que gracias a sus habilidades como emprendedor, te dé un retorno interesante en un tiempo pactado.  Esto es algo muy común en Latinoamérica, pues, seguro alguna vez has escuchado de un amigo que te cuenta que le prestó dinero a alguien y se lo devolvió con muchos intereses, y que de vez en cuando ese mismo amigo pide levantar otra ronda de dinero de nuevo.

¿Para qué lo usan? Pueden ser proyectos rápidos como una compra y venta de algo, una importación, o miles de formas más. En muchos de los casos, los inversionistas ni saben, solo basta que le muestren un retorno de su inversión o que un amigo de confianza lo recomiende para estar convencidos y darle su dinero. En mi caso, esto es un tipo de inversión de los que yo escuchaba, pero la cual nunca pensé hacerlo yo mismo. Siempre me pregunté, si necesita el dinero, ¿Por qué no se lo pide a un banco? Seguro porque sabe que el banco jamás se lo dará, y por eso viene a mí, entonces ¿Qué tan confiable puede ser esta persona?

En este artículo, les cuento la historia de cómo me fue en uno de estas inversiones, y cómo una inversión que inicialmente iba a ser para la compra de una propiedad en remate judicial, terminó siendo una recaudación de dinero para participar en un concurso de licitaciones de obras públicas en Perú en plena pandemia del año 2020 con la Inmobiliaria Margal. ¿Me estafaron? ¿Se atrasó mucho la inversión? ¿Volvería a hacerlo de nuevo? A continuación, les cuento toda la historia.

La presentación

Cuando yo me encontraba trabajando en WeWork, me enteré sobre invertir en remates judiciales gracias a YouTube, viendo unos videos de un abogado llamado Jorge Gil, y hasta fui a una de sus charlas gratuitas para enterarme un poco más. Por si no saben, WeWork es la empresa que creo toda la onda nueva de oficinas co-working, y es una de las más grandes del mundo. Yo estaba como gerente de uno de sus nuevos edificios, y estábamos en una misión de llenar la ocupación de esas oficinas lo antes posible.

Para eso tuvimos a muchos agentes inmobiliarios que nos ayudaban a mover las oficinas con sus clientes, y fue ahí donde conocí a John, un realtor joven que se notaba muy emprendedor y con muchas ganas de hacer bien las cosas. Era uno de los más entusiastas con vender las oficinas, y aprovechando eso le pregunté si sabía algo de remates judiciales, y me dijo que el y su socio tienen mucha experiencia en eso, de hecho, siempre lo hacían.

Sin pensarlo mucho le pedí a John que me presente a su socio para conversar, pues yo justo había vendido mi departamento de manera tradicional como ya expliqué en: Mi primer departamento en Lima como inversión inmobiliaria donde solo había ganado 5.35% anual, y quería algo mucho más agresivo, pues como entenderán, estaba muy ansioso de salir del trabajo lo antes posible. Fue ahí cuando John me presenta a su socio Alexander, y me citan a una  reunión. La oficina era muy chica y simple, viniendo de trabajar para WeWork (una de las oficinas más modernas hoy en día) y acostumbrado a vender la idea “dime donde trabajas y te diré quien eres”, decidí tirar esa idea por el tacho sin dejarme llevar por las apariencias. La reunión fue muy buena, y quedamos en que los iba a contratar para que me asesoren en mi proceso de participar en un remate judicial.

La inversión en remates judiciales

Con ese apoyo decidí invertir en remates judiciales. Los remates judiciales se basan prácticamente en entrar en una subasta donde rematan propiedades que están en el poder del poder judicial del país, ya que los dueños actuales no pudieron cumplir con su crédito o deuda para terminar de pagarlos por completo, entonces pasa a manos de la institución llamada REMAJU para poder rematarlos al público en general a través de una subasta virtual.

La idea es comprar una propiedad a un precio extremadamente económico, puedes encontrar subastas que empiezan desde un 50% de descuento al precio real de la propiedad o a veces más, luego inviertes en todo el papeleo, desalojo (en caso aplique), reparación de la propiedad, y por último, en la venta o alquiler del mismo. En inglés esto vendría a ser el famoso “flipping houses”. Por lo que había escuchado, el margen que puedes sacarle a una inversión en propiedades en remates judiciales puede ser bien alto, entre un 30% o 50% de ganancia a tu inversión inicial, pero también sabía que puede ser un trabajo duro y estresante, sobre todo las primeras veces.

Como ya había comentado en mi experiencia: Como participar en remates judicales de imbuebles en Perú, participé, pero no llegué a ganar esta subasta. Sin embargo, John y Alexander estuvieron todo el camino ahí, gracias a su experiencia en el tema, me pudieron guiar sobre las cosas en que había que fijarse antes de participar para reducir los riesgos. Si bien no lo llegué a ganar, fue algo que ya no dependía de ellos, de hecho me aconsejaron hacer algo que no llegue hacer, que era poner un precio más alto en la subasta desde el inicio, cosa que fallé en hacer por terco y razón por la cual me ganaron la subasta. Luego decidí participar en otro remate, pero mientras veía oportunidades en REMAJU en propiedades de nuevo, a la vez se aparecieron muchas oportunidades en la bolsa de valores ese mes. Era Mayo del 2019, y muchos stocks bajaron de manera increíble, y terminé comprando muchos stocks de empresas con Tesla, Nvidia, Alibaba, entre otros, por lo cual me quede sin el dinero total que pensaba invertir en remates judiciales.

Mi oferta de inversión

Debido a que ya no tenía el capital para comprarme una propiedad por mi mismo, igual me quedaba un monto considerable. Ya me habían contado de que ellos a veces reunían varios socios, estilo crowdfunding, para participar en un remate en conjunto, ya que por sí solos no llegaban al monto necesario para comprar uno ellos mismos. También me comentó que después de un tiempo, paso a juntar inversionistas en vez de socios, donde ya no entraban todos como socios compartiendo el riesgo, si no un esquema donde él pedía el dinero y le daba a los inversionistas un porcentaje de retorno, y él se encargaba de toda la gestión. Me pareció interesante esta forma de invertir. 

Dicho eso, decidí pedirles que me incluyan en ese pool de inversionistas para las compras en remates judiciales. Ya para ese momento se habían ganado mi confianza, considerando que ya me habían asesorado para la subasta que les comento donde nunca me llegaron a cobrar por ello, aparte, se notaba su conocimiento en el tema y decidí apostar por ellos. Su forma de cerrar la oferta me hizo acordar a mi primera compra de carro de segunda mano. Era un acuerdo simple entre dos personas, el cual se firmó en una notaria con un cheque en mano por la inversión, se hace el intercambio y luego cada uno va por su lado. En nuestro caso, fue una inversión de USD$15,000 con un interés de 20% de un año. En el momento la dudé un poco, pero me dije que el que no arriesga un poco no gana, así que firmamos y ya la inversión estaba lista y corriendo desde ese día.

La inversión en licitaciones de obras públicas

Después de unos meses de empezar nuestro acuerdo, Alex me cita de nuevo a su oficina, esta vez para presentarme un nuevo proyecto de inversión. Una vez ahí, había unas 10 personas más aproximadamente, todos inversionistas que ya habían hecho algún tipo de inversión con él, de hecho me sorprendí de la cantidad de personas que habían hecho inversiones con él a su temprana edad. Fue ahí donde nos habla a todos de una licitación de obras públicas.

Básicamente funciona de la siguiente manera. Una entidad del gobierno (municipalidad por ejemplo) decide hacer una obra, y necesita contratar una empresa constructora para que lo haga. Para poder elegir la mejor, realiza un concurso donde varios pueden participar, y lo suben al SEACE (Sistema electrónico de contrataciones del Estado). Una vez ahí, postulan varias empresas del rubro y el gobierno se encarga de elegir a los más adecuados para el trabajo. Después de varios días de presentaciones y evaluaciones, se elige una empresa ganadora, y se le otorga algo llamado la Buena Pro.

Luego, hay un plazo reglamentario donde las empresas puedan presentar alguna queja o apelación, y eso dura unos 5 días, si nadie hace nada, dan un consentimiento final de la buena pro hacia la empresa constructora. Una vez hecho ese consentimiento, ya esa es la empresa elegida, no habría manera de cambiarla a otra empresa y esa es la que la ejecutaría. Una vez hecho esto, lo único que faltaría es que, en caso falten requisitos a presentar, la empresa tiene 7 días de plazo para formalizar el contrato. Esos requisitos son cosas que te piden en las bases como: ser una empresa legal, certificaciones de que tienen el personal adecuado, la maquinaria necesaria, los permisos necesarios, entre otras cosas más. Una de las cosas más importantes que piden acá es la carta fianza, y ahí es donde entra el inversionista.

La carta fianza es donde la mayoría de empresas chicas tienen problemas, en esta parte el gobierno le pide a la constructora que tenga el 10% del monto total de la obra, y no todos tienen esto, ya que estas obras son de 7 dígitos para arriba, estamos hablando de millones de soles, y ahí es cuando estas empresas piden inversionistas para poder llegar. La carta fianza se la piden a las empresas de construcción como seguridad, una garantía, de donde pueden penalizar a la constructora en caso no cumpla con sus avances, antes de darle más dinero para que terminen la obra.  

Una vez entregado todos los requisitos, incluida la carta fianza, se inicia la obra, y con eso, empieza a correr tu inversión. Lo interesante de esta inversión es que ya hay un tiempo pactado por contrato con el gobierno, el cual no se puede demorar, ya que le cobran penalidad a la empresa, y no les conviene a ninguna de las partes alargarlo. Es difícil que se atrase, pero no imposible, pues puede haber casos como COVID que nos agarró a todos por sorpresa, el cual les contaré más adelante en mi experiencia. Hay casos en donde las obras duran muy poco, donde puedes tener el retorno de inversión en 3 o 6 meses, igual esto depende mucho de la obra y puede variar. Otra cosa a considerar es que, si una empresa no cumple o la ejecuta mal, el gobierno los penaliza y los vetan, sin poder trabajar un tiempo de nuevo con ellos sin poder postular hasta un año. Entonces, de alguna manera, el gobierno ya hace este filtro por ti, y si una empresa ya pasó por todos los procesos y te están pidiendo dinero en la etapa después que ya le dieron la buena pro, pues hay un poco más de seguridad en tu inversión.

Covid 19 y la mala experiencia

Faltando unas semanas para que termine mi inversión en los remates judiciales con Alex, le envío un mensaje brindándole mi número de cuenta para que realice el depósito correspondiente con la ganancia. Estábamos en mayo del 2020, mientras todas inversiones de inversiones tradicionales estaban en bajada por COVID, la bolsa de valores estaba creciendo de manera increíble en el rubro de tecnología, apareciendo muchas oportunidades en el mercado, justo iban a salir resultados de Q2 para ver que tanto realmente había afectado la pandemia a los negocios, y quería tener cash en mano para invertir cuando llegue ese momento, estaba contento de que ya iba a recibir ese ingreso.

Sin embargo, cuando contacto a Alex, me comenta que se le pasó decirme que debido a que todas las obras se cerraron por COVID, están atrasando la inversión de todos los inversionistas, por el tiempo que demore la pausa de COVID. La ciudad de Lima entro en cuarentena en marzo, ya era inicios de mayo, y no sabíamos cuanto tiempo más todo iba a estar en pausa. Al final nos liberaron y volvieron las obras en junio (4 meses después), por lo cual quedamos que mi pago me correspondería 4 meses después de esa fecha, es decir, para septiembre. Cuando le pregunté que tanto se tenía que construir, pensando que estábamos hablando de un reparo de una propiedad en remate, me comentó que al final no lo había invertido en un remate, sino en una licitación de obras públicas.

Esta sorpresa no me cayó de nada bien, y para serles franco, me decepcionó un poco. Yo había invertido en Alex y John porque me demostraron saber mucho de un área en particular, el de remates judiciales, en ningún momento les di el dinero para que lo inviertan en una licitación de obra pública, ya que sabía que no eran expertos en el tema, y yo como inversionista me iba a tener que comer todas las fallas en su aprendizaje. Empecé a buscar el contrato para acordarme de nuestras condiciones y pasó algo que nunca debería pasar, había perdido el acuerdo en mi última mudanza de departamento. Por último, no se tomó la molesta en avisarme con anticipación, si no yo lo llamaba, nunca me hubiese enterado. Entonces, no tenía contrato, la inversión que hice con ellos se iba a atrasar, y encima mi dinero estaba invertido en un tema el cual aún no dominaban al 100%. En ese momento, pensé que estaba altamente perjudicado, y que de repente este haya sido una de las peores inversiones que hice.

La re-negociación

Felizmente Alex reconoció su error, pidió las disculpas del caso y se abrió a negociar conmigo una compensación. Pues, entendió de que yo necesitaba mover el dinero constantemente y no podía tenerlo estancado por meses, y que estoy perdiendo oportunidades de inversión en otros lados. Dicho eso, pudimos renegociar un 2% de interés mensual fijo por cada mes que se atrasaba el pago. De tal manera, mantenía un promedio anual aproximado a nuestro acuerdo inicial, de 20% anual. Hizo una movida arriesgada, pero al final le funcionó.

Para esta nueva negociación no toco notario ni firma como la primera, simplemente fue un correo y una aceptación vía digital, pues seguíamos en pandemia y no se podía salir de nuestras casas, mucho menos a una notaría. Dicho eso, obviamente sin decirle que había perdido el acuerdo, no me quedó otra opción más que confiar en que Alex me iba a dar el retorno de esa inversión más las ganancias pactadas. En esta etapa, como se imaginarán, no estaba muy cómodo. 

Paso el tiempo y llegó septiembre, fecha en la cual supuestamente ya iba a estar todo listo, entonces me contacto con Alex de nuevo, y me contesta con otra noticia negativa, que esto se iba a atrasar más aún, y lo pasamos a 15 días más. Este proceso siguió varias veces, atrasando 15 días a 15 días más. Lo peor es que no me avisaba por adelantado, yo tenía que escribirle cada vez. Cabe decir que es entendible, él se estaba guiando de lo que le decían a el, pero siempre había imprevistos lo cual atrasaban el pago hacia ellos, de hecho, trabajar con el estado puede ser muy burocrático y lento. Se tomaba el tiempo en explicarme la situación, y se notaba su buena intención, nunca dio señal de ser alguien que no quería pagar o que no le importaba. Pero en mi opinión, por más frío que suene, sus excusas no era tanto mi problema como inversionista, era su responsabilidad no comprometerse en una fecha al menos que pueda mantener ese compromiso. Esto fue algo que no me gusto mucho, pero estoy seguro de que a ellos tampoco, y ambos aprendimos de eso.

En el último mes, Alex y John se dieron cuenta de esto, y me contactaban constantemente para darme una actualización de la situación, de manera voluntaria y sin que tenga que pedirles nada, solo para asegurar de que esté tranquilo y al tanto de lo que estaba pasando. Estaban mostrando una mucho mejor atención que antes, con lo cual estaba mucho más cómodo. Les toco una pandemia y tuvieron que adaptarse, pero al menos ahora lo estaban afrontando de manera más responsable hacia el inversionista (yo).

Resultado final

Después de un año y medio de haber realizado la inversión, para fines de noviembre, pudieron devolverme el dinero más las ganancias. El trato inicial fue de un retorno de 20% sobre la inversión en un año, y me llegaron a devolver 34% en un año y medio, el cual al anualizarlo, termina siendo 21,5% aproximadamente, lo cual termina siendo hasta un poco mejor de lo que habíamos quedado inicialmente. 

Aparte, como buen gesto, luego me citaron para entregarme un par de regalos y además que le ayude a dar un testimonio, lo cual lo hice feliz para apoyarlo. Me comentó que era unos presentes que había hecho para todos sus inversionistas, por no haberles entregado la inversión a tiempo por el factor covid, algo super válido bajo las circumstancias.

Les seré franco, Alexander y su Inmobiliaria Margal no son el típico fondo profesional, de hecho, están empezando, y mi primera impresión no fue de la mejor cuando los conocí. Cosas como una oficina pequeña, el uso de un correo personal y no uno corporativo, falta de transparencia en lo que se comprometieron, entre otras cosas que pueden mejorar. Se podría decir que para cualquier inversionista hice algo riesgoso, pero me mandé y el resultado final fue positivo, y fue un gran aprendizaje para ambos. Gracias a eso, estoy feliz de trabajar con ellos en un próximo proyecto. Sabiendo el error que hicieron, creo que al final compensaron con el comportamiento que tuvieron al final de ponerme al día en todo lo que pasaba y si cumplieron con el retorno de inversión. Es un caso complejo, con altibajos, pero quería que sepan todo lo bueno y malo de esta historia para que sepan como funciona una inversión de este tipo realmente, y vean si es algo que les pueda convenir a ustedes o que estarían dispuestos a aguantar.

Conclusiones y recomendaciones

Esto fue el resumen de como invertir en remates judiciales terminó siendo una inversión en una licitación de obra pública. Tuvo sus altos y bajos, momentos de riesgos, decepciones, y felicidad, pero felizmente todo resultó para bien. Estas son las cosas que pueden pasar cuando te lanzas con una inversión de este tipo, y es importante poder aguantar esos momentos cuando todo parece que va a salir mal, y seguir adelante. Unos podrían decir que tuve mucha suerte, pero en realidad al final todo se define en que tan buen ojo tienes para las personas y negocios en los que vas a invertir. Por eso creo que es muy importante conocer a las personas que están detrás del proyecto, y no solo guiarte por una oficina bonita en el mejor lugar de la ciudad.

En otras palabras, en inversiones, recomiendo fijarte en lo de adentro que es mucho más importante que lo que ves afuera, y eso aplica para todo tipo de inversión o negocio. En lo personal, creo que ambas inversiones son buenas, tanto el de remates judiciales como el de licitación de obras, y si bien el cambio repentino del cual no me avisaron incomodaría a cualquiera, pudieron reconocer el error, pedir las disculpas del caso, y al final la inversión dio sus frutos. Espero que esta experiencia te ayude a ti tanto como a mí al momento de invertir, y saber que siempre se pueden aparecer obstáculos. Hay que fijarse bien en las personas con las que vas a trabajar y en lo posible, protegerte legalmente lo mejor que puedas.

¿Deseas invertir en remates o licitaciones de obras públicas? Puedes empezar AQUÍ.

Diego Poblete

Diego Poblete

Founder & Blogger Inversión Simple
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1 comentario en “De invertir en remates judiciales a licitaciones de obras públicas”

  1. John Anchapuri Butron

    Gran artículo sobre las inversiones estilo crowdfunding. Una consulta, podrías detallar un poco más la rentabilidad del 34% en un año y medio que anualizaste y te dio un 21.5% aprox.
    Saludos!

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