¿Qué son y cómo invertir en préstamos con garantía hipotecaria?

¡Hola inversionistas simplistas! Les comento que acabo de realizar una nueva inversión que quería hacer hace tiempo y por fin pude lograr, la cual quería compartir con todos ustedes. Esta inversión se trata de préstamos con garantía hipotecaria en Perú.

Personalmente, me parece una de las mejores inversiones que te dan un flujo de caja mensual, más que todo por su sencillez y el ingreso residual que te da desde el primer mes, sin tener que hacer mucha investigación o trámite de por medio.

En este artículo, veremos las diferentes formas que hay para invertir en este producto, el retorno que ofrecen y los riesgos que existen. A la vez, explicaré por qué decidí optar por este tipo de inversión, de la manera simple que nos caracteriza. ¡Espero que les sirva!

 

¿Qué son préstamos con garantía hipotecaria?

Son préstamos que les haces a otras personas a cambio de recibir un retorno más intereses, y como garantía, el prestatario deja su propiedad.

Lo ideal es que el valor de la propiedad sea mucho mayor que el préstamo, esto reduce el riesgo de solvencia y alcance para cubrir el valor del préstamo, el interés a pagar y todos los costos de trámites necesarios para la ejecución de la garantía.

La ejecución de la garantía se da al reclamar la hipoteca de la casa que debería estar a nombre del inversionista, o en unos casos, a nombre del patrimonio si lo haces a través de un fideicomiso (explicaré más sobre esto más adelante).

Este tipo de préstamos generalmente lo piden personas que buscan una alternativa de financiamiento diferente a la de un banco, sea porque no tienen mucho historial financiero o porque no les gustan las condiciones brindadas por el mismo banco.

Acuden a este tipo de préstamo, ya que es de acceso más sencillo al contar con algo que muchos tienen: una propiedad.

 

Formas de invertir en préstamos con garantía hipotecaria en Perú

Hay varias formas de hacer esto.

 

1) De forma directa.

Acá das el préstamo de manera directa. Esta opción viene con un gran trabajo de por medio. Pues, uno debe tener los conocimientos operativos, de análisis de riesgo y legales para poder proceder en el caso de impago.

En estos casos, uno mismo busca a la persona que necesita el préstamo, hace un análisis de riesgo, propone las condiciones, coordina el papeleo con la notaría, y se encarga la ejecución de la garantía en caso el prestatario incumpla sus obligaciones.

Es donde más retorno puedes obtener, pero a la vez, es la que más trabajo requiere y donde más riesgo asumes, sobre todo si no tienes los conocimientos en las áreas mencionadas anteriormente.

Recomiendo que, si es que lo vas a hacer solo, lo hagas con un prestatario de mucha confianza que sepas que te pueda pagar, y a la vez, sepas que hay una posibilidad de que tu dinero se puede perder o demorar mucho en retornar si las cosas no salen bien.

 

2) A través de un intermediario financiero

Hoy en día, hay muchas instituciones financieras que ofrecen este tipo de producto. Lo que hacen es servir como intermediario entre el prestamista y el prestatario. Dentro de sus labores principales está el filtrar a las personas que necesitan un préstamo con un análisis de riesgo, asegurar de que tienen la propiedad para la garantía, y realizar la ejecución de garantía y todo el proceso legal y de arbitraje que viene con el mismo (con un costo adicional).

Esto te ayuda a reducir riesgos en este tipo de inversión y contar con una institución financiera que te apoye en el camino. Puede que no ganes tanto como hacerlo de forma directa, pero el plus es que no estás solo en esta inversión.

 

3) A través de bonos titularizados

Esta es la forma que, personalmente, más me gusto y elegí para este tipo de inversión. Esto lo hice a través de nuestros amigos de rebajatucuentas.com, institución financiera que se encuentra en nuestro marketplace de inversiones. A continuación, les contaré cómo funciona este tipo de inversión en particular.

 

¿Cómo funcionan los préstamos con garantía hipotecaria a través de Rebajatuscuentas.com?

Ellos utilizan la tercera forma mencionada anteriormente: bonos titularizados. Lo que se hace acá es básicamente crear un nuevo vehículo de inversión a través de la cual puedes invertir en préstamos con garantía hipotecaria. Ese nuevo vehículo, se llama fideicomiso.

Un fideicomiso es cuando una persona o empresa (fideicomisario), transfiere bienes (derechos, ingresos del negocio, bienes inmuebles, etc.) a favor de otra persona (fiduciario), para la constitución de un patrimonio autónomo y con la finalidad que dicho patrimonio respalde el cumplimiento de pago de títulos valores emitidos en virtud de dicho fideicomiso.

En simple, básicamente se arma una nueva entidad independiente, la cual se encargará de administrar el fondo y asegurar de todo funcione adecuadamente (que te paguen tu flujo de caja mensual). Hay un fiduciario que se encarga de que esto funcione, y, en este caso, es el grupo Coril, institución con años de experiencia y supervisada pro la SBS.

El hecho que sea autónomo ayuda, ya que no se mezcla con otros fondos o recursos. Entonces, por ejemplo, si la institución financiera intermediaria (rebajatuscuentas.com en este caso) entra en problemas, estos bienes son inembargables y tu patrimonio está seguro (míralo como una caja fuerte independiente).

Este cuadro puede explicar un poco mejor cómo funciona:

Dentro de un fideicomiso, hay un proceso de titulización de activos. Estos títulos son los documentos legales que te respaldan y tienen un colateral, que pueden ser negocios, propiedades, derechos, entre otros. En este caso, ese colateral son 100% propiedades a nombres de personas.

Dentro de estos títulos hay 3 tipos: bonos titulizados, papeles comerciales y certificados de participación. En este caso, se utilizan los bonos de titulización. Estos bonos son equivalentes a una deuda, donde el deudor te paga una renta fija a cambio de ese préstamo.

 

Ventajas, desventajas y riesgos de invertir con Rebajatuscuentas.com

Como les comenté, mi elección personal fue hacerlo a través de esta empresa en particular. Les seré franco, hay varias empresas que ofrecen este servicio, y hasta donde puedes obtener más retorno, por eso les explicaré tanto las ventajas y desventajas que puedes obtener invirtiendo en bonos de préstamos con garantía hipotecaria con esta empresa en particular.

 

Ventajas

Diversificación: Al invertir a través de un fideicomiso, no inviertes en un solo préstamo con garantía hipotecario como en otros lados, sino que inviertes en varios. Pues, este producto financiero junta cientos de préstamos en uno solo, quitando el riesgo de que en caso de impago te veas afectado con el costo adicional o con el proceso riguroso de reclamar la propiedad como garantía. Si falla un pago, el bono te sigue pagando, y para que te deje de pagar hay otros factores de riesgo que nombraré más adelante. Pero, al menos no dependes de un solo préstamo.

Retornos atractivos: Los bonos pagan hoy entre 12% a 13% anual, dependiendo si dejas tu dinero invertir entre 1 o 3 años. Lo que también me gusta es que te lo pagan de manera mensual, como un salario. Por último, son agentes retenedores, por lo que ya te descuentan el pago de impuesto de 5% de tus utilidades de manera automática, ahorrándote el trámite de hacerlo tu mismo.

Liquidez: Puedes retirar tu dinero cuando quieras, recuperar todo tu capital, y, aun así, llevarte una ganancial. La única “penalidad” sería de que en caso de que hagas esto, bajarían tus ingresos de 12% anual a 8.5% anual, y esa diferencia se la quedan ellos. En otras palabras, en caso de una emergencia, puedes retirar tu dinero y sigues ganando un 8.5% anual.

Coberturas para mitigar riesgos: Aparte de la garantía hipotecaria que te dan las propiedades de los prestatarios, la empresa hace cosas extras para disminuir más el riesgo al inversionista. Una que me gustó es que tienen una reserva de cash, la cual han ido acumulando por años y seguirán acumulando, separando constantemente utilidades que logra la empresa.

Esa reserva de cash, también es alimentada por inversión privada de la misma empresa. Esto permite de que en caso de una tragedia, como varios impagos a la vez que afecten tu inversión, la empresa cuenta con esa reserva de cash para cumplir primero con sus inversionistas. Y hoy cuentan con mucha reserva de cash para cubrirse, por lo que lo hace menos arriesgado que antes.

Buen historial: La empresa solo maneja un promedio de 1.8% de casos de impago, y en ninguno de ellos se han visto forzados a ejecutar la garantía inmobiliaria. Esto ayuda mucho, pues, en caso e impagos, el proceso de ejecutarla puede ser entre 6 a 18 meses, haciendo que todo fluya mejor para ambas partes (prestamista y prestatario). Además, han podido sobrevivir la pandemia y cumplir con todos sus inversionistas.

Buenos filtros para el prestatario: Al elegir a los prestatarios, hacen lo posible para que sean personas que usen como colateral su primera y única vivienda, esto asegura de que tomen el préstamo más serio, ya que nadie quiere perder su única propiedad. A la vez, el 80% de sus propiedades son casas o departamentos, evitando terrenos o propiedades comerciales. Por último, aseguran de que el valor de la propiedad sea por lo menos 3 veces superior al préstamo y que todas las propiedades cuenten con seguro de inmueble.

Antes de que piensen que esto es muy bueno para ser verdad, no puedo dejar de mencionar las desventajas y riesgos que existen en este tipo de inversión. Recuerden, que si bien hay un retorno interesante y varias cosas que mitigan el riesgo, esto sigue siendo una inversión. Razón por la cual siguen habiendo riesgos presentes. A continuación se los cuento.

 

Desventajas

Retorno bajo a comparación de otros préstamos con garantía hipotecaria: Como dice el dicho, a más retorno más riesgo, y a menos riesgo menos retorno. Esta inversión no es la excepción. Haciendo estos préstamos de manera directa o con otra institución financiera puedes conseguir retornos de hasta más de 30% anual.

Sin embargo, ya hemos mencionado todos los riesgos que vienen con eso. De hecho, cuando recién conocí a rebajatuscuentas.com, inicialmente ofrecían retornos de hasta 22% anual. Sin embargo, como ya cuentan con mucho más cash de reserva que antes, pueden ofrecer mucha más seguridad que hace unos años. Por ende, a más seguridad, menos retorno.

La inversión solo se puede hacer en soles: Si bien contamos con un banco central de reserva que ha hecho maravillas para mantener la estabilidad del sol peruano, no quita el hecho de que invertir en soles es más arriesgado que en dólares. Por el simple hecho de que el dólar es la moneda global más utilizada, mientras que el sol se puede ver devaluado en caso algo malo pase en el país. Un ejemplo de esto se vio cuando Pedro Castillo anunció el cierre del congreso y el sol se disparó en un día. Si esto vuelve a suceder y el sol sube por encima de 12% vs. el dólar, tu inversión sería obsoleta o mucho peor, estarías en pérdida en dólares.

 

Riesgos

Riesgo país: Esto es algo que tiene toda inversión en Perú, y no solo los préstamos con garantía hipotecaria. Esto, como ya explicamos, quiere decir que si pasa un desastre político y Perú pasa a ser visto a nivel mundial como un país riesgoso, mucho capital se fugaría del país y podría haber malas consecuencias. Entre ellas, la devaluación del sol peruano o el impago de varios prestamistas por pánico.

Riesgo de crédito: Si bien este tipo de inversión no depende de un solo préstamo, sino de varios, hay una posibilidad de que todos los préstamos caigan en mora a la vez. Es una situación bien extrema y difícil que suceda, pero hay que poner todas las situaciones en la mesa. Si esto pasa, no perderías tu dinero, pero si tendrías que esperar hasta que se ejecuten todas las garantías, lo cual puede demorar más tiempo de lo que esperabas.

Riesgo de liquidez: Para que entiendan este riesgo, deben saber que hay un descalce de tiempo aquí. Les explico, por un lado tienes al inversionista, el cual invierte su dinero y se le devuelve con intereses en un plazo máximo de 3 años. Por otro lado, tienes al prestatario, a quien se le hace un préstamo por un lapso de 5 años.

La pregunta acá es, ¿Si en el año 3 el prestatario aún no termina de pagar todo el préstamo, como hace rebajatuscuentas.com para pagarle al inversionista? Pues, pueden hacerlo porque tienen inversionistas entrando y renovando inversiones constantemente. Pero, si esto parara, podría generarse un problema.

Esto lo controlan asegurando un buen servicio al cliente para asegurar inversiones constantes, y aparte cuentan con línea de crédito que les permite sacar dinero por 3x a 4x su capital, dinero con el cual podrían pagar a sus inversionistas en caso de que esto pase.

 

¿Cómo gana dinero rebajatuscuentas.com?

Tienen 2 maneras de generar ingresos, a través de comisiones y un spread financiero.
Las comisiones se las cobran al prestatario al momento del desembolso, donde guardan una parte para asumir gastos administrativos y legales que puedan venir con el producto.

El spread financiero vendría a ser la diferencia entre la tasa de interés que le cobra al prestatario y la que le pagan al inversionista. Por ejemplo, si a la persona que pide el préstamo le cobran un 24% anual, y al inversionista le pagan un 12% anual, ese 12% anual de diferencia se lo quedan ellos como ganancia.

 

Conclusiones

Bueno, amigos, eso fue el resumen de cómo funciona una inversión en préstamos con garantía hipotecaria con rebajatuscuentas.com. Espero que con esto hayan podido entender todas las ventajas, desventajas y riesgos que vienen con este producto, y así hacer un análisis propio para ver si es un tipo de inversión que vaya con ustedes o no.

En lo personal, me gusto mucho lo que vi, y debido a que ya de por sí tengo gran parte de mi portafolio invertido en dólares en renta variable (acciones de tecnología en la bolsa de valores), decidí diversificar un poco con una inversión en soles y donde el riesgo esté mucho más mitigado.

El hecho de que pagan todos los meses como un salario me atrae mucho, pues puedes tangibilizar tu inversión y agregarlo entre tus activos de ingresos en tu flujo de caja personal. Los dejo con el resumen del cronograma de pagos que me estaría pagando esta inversión para que tengan una idea como funciona:

En parte, lo veo similar a invertir en un departamento y recibir la renta de alquileres, con la diferencia que no debes preocuparte con la búsqueda de inquilinos, la administración y cuidado de la propiedad, o impuestos de alcabala o municipales.

Espero que esta información les haya servido y puedan analizar si ven este tipo de inversión como una que puedan incluir en su portafolio, en caso no, igual les estaremos compartiendo diferentes opciones que vayamos viendo y probando en el camino.

¡Que tengan un buen día y a disfrutar esos ingresos residuales!