Tips para invertir en bienes raíces en Perú

Invertir en departamentos puede resultar complicado si no tienes una guía que te oriente. En este artículo, te presentamos los principales aspectos que debes tomar en cuenta al empezar en este tipo de inversión. Estos aspectos han sido estructurados tomando en cuenta los objetivos, intereses y miedos de cientos de potenciales inversionistas en bienes raíces.

Seguir estos consejos te ahorrará algunos dolores de cabeza e incrementará de manera exponencial la posibilidad de que tu inversión inmobiliaria sea altamente rentable y con riesgo controlado.

Para alcanzar una buena rentabilidad con riesgo controlado cuando se invierte en un departamento nos debemos enfocar en 3 tips para invertir en bienes raíces principales:

1. Asegurar buenas condiciones de compra.
2. Tener una alta probabilidad de apreciación del inmueble.
3. Controlar el riesgo del alquiler futuro.

1) Asegura buenas condiciones de compra

Negociar correctamente con el vendedor las condiciones de precio, esquema de pago, desembolsos de crédito hipotecario, condiciones del inmueble, entre otros.

Por ejemplo, en Perú, lo común es la compra de departamentos en planos o en construcción a un desarrollador inmobiliario, quien financia el proyecto inmobiliario a través de un banco. La condición estándar es que las personas saquen su crédito mucho antes de que les entreguen el inmueble.

El proceso suele ser: la separación del inmueble, el pago de la inicial del departamento, la firma de la minuta de compra-venta y automáticamente (en el mejor de los casos, luego de unos meses) el desembolso del crédito hipotecario con el correspondiente pago de las cuotas mensuales antes de tener el inmueble.

1.1) Desembolso postergado

Si eres inversionista, el pagarle al banco todos los meses por un activo que aún no tienes y no genera dinero (alquiler) no es un muy buen negocio, ya que no hay un retorno de dinero.

Un buen tip para invertir en bienes raíces es negociar con la inmobiliaria el desembolso postergado del crédito hipotecario, idealmente a la entrega del inmueble. Una vez que te lo entregan, implementarlo rápidamente para ponerlo en alquiler y que ese alquiler pague (o cubra buena parte) de la cuota del banco.

Aquí hay otro tip: implementa rápidamente para que lo alquiles pronto. Muchas personas por falta de tiempo, no tener proveedores u otras razones operativas no pueden hacerlo rápido y eso reduce la rentabilidad de su inversión. Si en algún momento te encuentras en esta situación, ten en cuenta que en Proper Rentas nos hacemos cargo de toda la implementación, te conseguimos el inquilino y administramos tu propiedad para que no te preocupes por nada.

Asegurar un desembolso postergado es importante, sin embargo, el desarrollador inmobiliario seguramente te va pedir una mayor inicial para entregarte este beneficio. Aquí ten en cuenta que, a mayor inicial, menor la rentabilidad, dado que reduces tu apalancamiento financiero. Si no sabes cómo funciona el apalancamiento puedes leer el siguiente artículo: La importancia de la deuda al adquirir inmuebles.

Sin embargo, mayor endeudamiento también implica mayor riesgo, porque las cuotas del crédito hipotecario van a ser muy cercanas al alquiler. Aquí depende mucho del perfil del inversionista y su cantidad de capital. Por ejemplo, inversionistas que no están tan enfocados en la rentabilidad, sino en inversiones más estables suelen colocar más inicial para que las cuotas sean menores y no tener un problema de liquidez futuro. Otros, que buscan comprar y vender a los pocos años, buscan apalancarse al máximo para tener altos rendimientos.

En Proper manejamos diversos proyectos inmobiliarios con la condición de desembolso postergado, con un mínimo 10% de inicial para desembolsar el crédito hipotecario a la entrega del departamento. Esta condición es clave para muchas personas que no cuentan con mucho capital, ya que les permite comprar un departamento en una zona muy buena con una inicial que puede partir en los S/ 25,000 soles, y sacar el crédito hipotecario recién a la entrega del inmueble y alquilarlo rápidamente.

1.2) Aprovechar subsidios y/o beneficios

Usualmente, los países cuentan con subsidios para las personas que compran su primera vivienda. En Perú, este programa se llama MiVivienda. Lo interesante de este programa es que brinda subsidios en función del valor del inmueble y no de la ubicación. Por lo que puedes comprar un departamento en una muy buena ubicación utilizando un bono del estado y/o con una tasa de interés preferencial. Los bonos cambian en función del valor del departamento, mientras más caro el departamento menor el valor del bono. El valor máximo de un departamento para ingresar dentro del programa MiVivienda en el 2022 fue de S/ 419,000.

Por otro lado, también existen subsidios dirigidos a fomentar la construcción sostenible con el medio ambiente. Toda persona que compra un departamento de un proyecto certificado con el Bono Verde accede a bonos adicionales, reduciendo el valor del departamento que está comprando. Finalmente, hay algunos bancos privados que tienen tasas de interés preferenciales si el proyecto inmobiliario cumple con ciertas condiciones ambientales.

Si quieres tener la información consolidada, ver ejemplos de estrategias de inversión y rentabilidades esperadas, puedes ver uno de nuestros webinars en el siguiente enlace.

2) Asegura una alta probabilidad de apreciación del inmueble

Para que el inmueble que compres tenga una buena plusvalía deben ocurrir dos cosas: compraste con un muy buen descuento respecto el precio del mercado o el inmueble está en una zona de alto crecimiento en el corto/mediano plazo.

2.1) Comprar con descuento

Existen muchas estrategias para buscar propiedades, negociar con propietarios y/o corredores, y alcanzar negociaciones favorables. No obstante, todas ellas implican un alto costo en términos de tiempo de búsqueda y ejecución de metodologías de prospección y negociación.

Una forma más sencilla de capturar un buen descuento es comprar en preventa o construcción, dado que los desarrolladores usualmente dan buenos descuentos en esta etapa. Debido a que necesitan alcanzar las metas de ventas acordadas con el banco financiador del proyecto y/o con sus inversionistas.

¿Por qué existen estas oportunidades? Porque el negocio del desarrollador también es apalancarse con el banco, el cual le pide que logre ciertos niveles de ventas para desembolsar el dinero de la construcción. Así, el desarrollador suele vender un poco más barato al inicio y un poco más caro al final. Para que al final el precio promedio concuerde con las expectativas de ingresos del proyecto.

Si vemos el escenario completo, es decir, comprar con descuento en preventa y negociar un desembolso postergado del crédito hipotecario, el resultado es un shot de rentabilidad a tu capital.

Veamos un ejemplo propuesto:

Condiciones. Consideremos un departamento de 1 dormitorio y 1 baño en Lima Moderna que tenga un precio en preventa de S/. 250,000, en el que negociaste pagar 10% de inicial, es decir S/. 25,000, y el otro 90% a la entrega a través de un crédito hipotecario.

Nota: Lima Moderna considera distritos como Surquillo, Lince, Jesús María, Magdalena, San Miguel, etc.

Análisis. Revisaste que el inmueble tiene un descuento de 10% con respecto al precio de mercado de ese tipo de inmuebles una vez terminados. Y que los alquileres están muy cerca de la futura cuota hipotecaria de tu crédito.

Resultado. Cuando te entreguen el inmueble tendrá un precio de S/. 275,000, con lo cual tu capital se duplicó: colocaste S/ 25,000 de inicial y ganaste otros S/. 25,000 sobre el valor de tu activo. Es decir, una rentabilidad del 100% en un lapso de 18  a 24 meses que demora el proceso de construcción y entrega.

Aquí hay que tener en cuenta que para capturar esta ganancia es necesario vender el inmueble (como toda inversión, se requiere de la salida del activo para hacer las ganancias de capital) y para venderlo será necesario que esté independizado, lo cual demora 12 meses adicionales en promedio.

No obstante, durante estos 12 meses tu deuda se va reduciendo con el pago mensual de la cuota hipotecaria (que debería venir del inquilino). Además, es bastante probable que el inmueble continúe su ritmo de crecimiento de precios si compraste en una zona de alto potencial.

Hacer estos números de proyección financiera puede ser un poco complicado, por lo cual en nuestra página web todos los inmuebles tienen un simulador de inversiones con todos estos cálculos y la posibilidad de modificar online todos los supuestos (apreciación, tasa de interés del crédito, descuentos en la compra, etc.) para que puedas tomar decisiones informadas rápidamente.

¿Qué significa que el inmueble esté independizado? Significa que el inmueble ya cuenta con una partida registral que le da vida legal. Antes de ello, así esté construido, sigue siendo un bien futuro (un bien que se va a construir). Para conocer más de cómo funciona un proyecto inmobiliario te recomendamos el siguiente artículo.

Finalmente, quizá un 10% de descuento no sea un gran descuento si lo comparamos con un inmueble que se encuentre en remate o que tenga un precio castigado. No obstante, el apalancamiento con la inmobiliaria hace que no sea necesario asumir el riesgo legal y/o  costos de búsqueda asociados a estas oportunidades.

En esta estrategia, lo más importante para controlar el riesgo es: 1. Hacer la inversión con desarrolladores con experiencia en el mercado (mejor aún si personas conocidas les compraron previamente y tuvieron una buena experiencia). 2. Asegurarse de no desembolsar dinero adicional a la inicial hasta la entrega del inmueble.

2.2) Encuentra un inmueble que se encuentre en una zona de alto crecimiento

Cuando existe una alta probabilidad de que hayan desarrollos urbanos que mejoren la zona donde se encuentra. Por ejemplo, zonas con muchos desarrollos inmobiliarios de vivienda suelen venir con mejoras en el desarrollo urbano de la zona, desde mejoras en el alumbrado público, nuevas y mejores veredas; restaurantes, cafeterías, y otros comercios que satisfacen las necesidades de las nuevas familias, mejoras en seguridad al ingresar un gran volumen de nuevos contribuyentes en la zona, etc.

Ello no significa comprar en lugares donde hoy no hay ningún desarrollo. Por el contrario, significa buscar cerca de las zonas que ya están desarrolladas y esperar que el contagio urbano salpique a las cuadras cercanas. Ir a lugares muy alejados de estas zonas desarrolladas implica tener información privilegiada de que habrá desarrollos muy importantes que mejorarán la zona. Si no contamos con ese tipo de información lo más seguro es ir no muy alejadas de zonas que ya están consolidadas. Sobre todo, en zonas de clase media, que es donde se concentra la demanda de vivienda en las ciudades.

 

Hay que tener en cuenta que ello es diferente a comprar en lugares ya consolidados (por ejemplo, Mirafors o San Isidro en Lima). Debido a que para que tengan un incremento relevante en plusvalía será necesario que haya desarrollos muy significativos, a diferencia de las zonas de clase media donde los cambios señalados en los párrafos anteriores hacen una gran diferencia en el valor de las propiedades.

3) Controla el riesgo del alquiler futuro

En una inversión de inmuebles para alquilar, uno de los factores más importantes es no especular sobre el alquiler. Especular significa no hacer el análisis de los precios de alquiler. Por el contrario, debemos buscar datos y conversar con expertos en alquileres. No sirve de mucho comprar algo con un muy buen descuento si luego no se alquila, o se alquila muy por debajo de la expectativa.

En Proper, usualmente, nos llegan personas con malas experiencias en este tipo de inversiones porque compraron inmuebles con expectativas de renta que no se lograron. Para evitar ello, lo más importante es entender cómo funciona el mercado de alquileres y el proceso de alquiler.

Para tener un inquilino sólido, lo mínimo que se debe pedir es que sean personas con ingresos formales y que sus ingresos netos sean por lo menos 2.5x el valor del alquiler. Si no tienes información de ingresos netos, se debe buscar que sus ingresos brutos sean por lo menos 3x el valor del alquiler. Así, si el alquiler es de S/2,000, los inquilinos deben tener ingresos brutos de S/6,000. Si el alquiler es de S/ 3,500, los inquilinos deben ganar S/10,500 brutos, etc. En caso de que quieras profundizar en cómo alquilar tu departamento rápidamente de forma sólida que puedes revisar el siguiente artículo.

Con ello en mente, es clave conocer cómo son los ingresos de los hogares en Lima. Apoyo Consultoría en su reporte de hogares señalaba en el 2019 que alrededor del 3% de los hogares en Lima gana más de S/ 10,000 al mes (estos hogares usualmente sí acceden a un crédito hipotecario para comprar una vivienda propia), 15% gana más de S/5,100 y 38% más de S/ 3,260.

Por lo tanto, si buscamos alquilar rápido el departamento debemos dirigirnos al segmento medio de la economía, con alquileres entre S/ 1,500 y S/ 2,500 (hogares con ingresos brutos mensuales entre S/ 4,500 y S/ 7,500). Un gran error de las personas es comprar departamentos con cuotas hipotecarias muy por encima de estos rangos de precios y esperar alquilar rápido el departamento. Ubicarse por arriba de estos rangos de precios implica ir a un segmento de la economía muy pequeño y con poca necesidad de vivienda. Ubicarse hacia abajo conlleva ir a un segmento de bajos ingresos, generalmente informal, de alto riesgo de cobranza.

Por otro lado, en caso estés pensando en comprar un departamento para alquilarlo a través de plataformas como Airbnb o Booking (renta temporal) debes considerar que es un mercado totalmente distinto de la renta de largo plazo. Aquí las variables que definen el éxito son:

1. La capacidad del operador para colocar la propiedad en las primeras posiciones de búsqueda y alcanzar una alta tasa de ocupación.
2. Que tu inmueble no tenga alta competencia (por ejemplo, comprar en un edificio donde todos los que compran van a alquilar los departamentos a través de estas plataformas seguramente generará un canibalismo en los precios por noche).
3. El ciclo económico del país (turismo y negocios). En los últimos años en Perú, este tipo de producto ha tenido vaivenes, caídas muy fuertes en pandemia por el cierre de fronteras, recuperación inicial, caída nuevamente por la situación política del Perú, etc.

Aquí es necesario entender cómo se comporta el tráfico de turistas en una zona particular, y compararlo con su oferta de hoteles y departamentos. Comprar propiedades en zonas de alto tráfico de turistas, pero con una sobre oferta de departamentos y hoteles generará que tengas un flujo de ingresos por debajo de lo esperado hasta que la oferta y la demanda se equilibren.

Finalmente, pero no menos importante, son los costos ocultos de implementar la propiedad. Muchos desarrolladores inmobiliarios no colocan luces, espejos, muebles altos o bajos, etc. en los departamentos para poder brindar un precio competitivo. Por lo que es clave que consideres estos costos adicionales al momento de comparar entre proyectos. Por otro lado, alquilar el departamento en renta temporal (airbnb,etc.) implica amoblar y equipar el departamento, así como asumir los costos de mantenimiento, internet, servicios y otros.

Un gran error es ser muy optimista al momento de hacer el análisis de costos e ingresos futuros, dado que pequeñas caídas en la ocupación del departamento terminan haciendo que la rentabilidad de este tipo de alquileres sea mucho menor que la de los alquileres de largo plazo.

Tanto para renta de largo plazo como para renta temporal, en Proper Rentas contamos con servicios que te permiten no preocuparte por nada. Nosotros te conseguimos el inquilino, recaudamos los alquileres y administramos tu departamento en todo momento. El objetivo es que te enfoques en seguir construyendo capital mientras nosotros operamos las propiedades. Además, una gran ventaja de contar con Proper Rentas es que tenemos información de primera mano para calcular los alquileres potenciales de las propiedades que comercializamos. Así como, los datos de vacancia y morosidad, controlando muy de cerca los riesgos de alquiler de este tipo de inversiones inmobiliarias.

Conclusión

Esos fueron los tips para invertir en bienes raíces en Perú. Recuerda que una buena inversión no debe perder de vista estos 3 tisp principales: asegurar buenas condiciones de compra, tener una alta probabilidad de apreciación del inmueble y controlar el riesgo del alquiler futuro. Esperamos que esta guía de cómo invertir en departamentos te ayude a desarrollar y ejecutar una estrategia de inversión inmobiliaria exitosa. Y, en caso de que necesites apoyo a lo largo de tu camino de inversión, en Proper puedes contar con todas las herramientas y asesoría necesarias para que el proceso sea mucho más simple.

¿Deseas empezar a invertir en bienes raíces? Puedes empezar AQUÍ.