Mi primer departamento en Lima como inversión inmobiliaria

Si piensas que comprar tu primer departamento en Lima es la mejor forma de empezar a invertir en bienes raíces, pues piénsalo dos veces. Si estás analizando la posibilidad de comprar una propiedad es imprescindible que leas éste artículo, pues te puede ayudar mucho a tomar una mejor decisión.

Me imagino que alguna vez pensaste: ¿Para qué pagar un alquiler si todo ese dinero puede ir a un inmueble propio? ¿Qué dejaré de herencia a mis hijos?, o ¿Qué más seguro que las inversiones inmobiliarias para que se valoricen en el tiempo? Si bien todas estas preguntas son válidas (yo mismo me las hice), puede que invertir en bienes raíces no sea la mejor respuesta para ti. Va a depender de muchos factores, sobre todo cuanto tiempo estés dispuesto a esperar y cuanto retorno de inversión quieres obtener.

En éste artículo, compartiré cada uno de los pasos por los que pasé en mi primera inversión inmobiliaria, lo bueno, lo malo, lo ganado y lo perdido. Además, incluiré todos los gastos al detalle. La idea es que puedas aprender de los errores que cometí para que lo puedas hacer de una mejor manera. Cabe decir que es una de las mejores experiencias que he tenido, a pesar de que no fue el mejor retorno de inversión, igual fue uno positivo y aprendí mucho, la recomiendo 100% pero evitando unos errores que cometí en el camino. Para explicarlo de manera sencilla, la moneda que usaré es la moneda local en Perú, el nuevo sol, ya que todas las operaciones las hice basado en esta moneda. Espero que éste artículo te ayude a analizar bien antes de aventarte con una primera inversión inmobiliaria.

La decisión

Tenía 29 años y dentro de mis metas personales estaba contar con una propiedad antes de los 30. Esta fue una meta que me había propuesto desde que empecé a trabajar y me cerré completamente en ella. Estaba tan decidido que pase por alto muchas cosas importantes como los números, el interés, tiempo de espera, cuanto tiempo estaba dispuesto en quedarme en mi trabajo actual, entre muchas cosas más. Se podría decir que mi toma de decisión para comprar un departamento fue bien simple: la compro, y si las cosas no van bien, siempre la puedo alquilar o vender, ¡no hay pierde!

En ese entonces sabía que quería un departamento en Lima, pero aún no estaba seguro si lo quería para vivir ahí o como inversión, entonces decidí buscar una propiedad que cumpla con ambos, una propiedad en donde me vea viviendo, pero a la vez, que sea en una zona que se pueda alquilar rápido o valorizar en el tiempo en caso deseaba venderlo. Ya de por sí estaba en un empleo bien exigente, por lo cual me quería ahorrar todo el trabajo y estrés posible de comprar una propiedad de segunda mano, e hice lo que muchos tomarían como la opción más segura, empecé a buscar departamentos nuevos en proyecto en la ciudad de Lima.

Búsqueda y separación de inmueble

Aparte de tener el sueño de una propiedad antes de los 30, también soñaba con tener una propiedad frente al mar. Debido a esto, empecé a buscar proyectos en las playas al sur de Lima, sobre todo las que más conocía, en este caso eran las playas de Punta Hermosa y San Bartolo. Después de comparar precios en diferentes proyectos, opté por un departamento en primera fila, con vista al mar, en el balneario de San Bartolo, a 50km al sur de Lima. Apliqué para un préstamo hipotecario y me lo aprobaron, pague una cuota inicial para separar el inmueble, pero a las semanas me llama la constructora indicando de que se habían equivocado en el precio, y en realidad valía como un 15% más de lo que habían dicho inicialmente (si, eso paso, tampoco pude creer la falta de profesionalismo). Dicho eso, me tiré para atrás por 2 razones principales: ya no confiaba en la constructora y ya no aprobaba para un préstamo hipotecario por este nuevo monto.  En vez de molestarme por el tiempo perdido que me hizo pasar esta experiencia, lo tomé como una señal y empecé a ver cosas que no había visto antes por dejarme llevar por la emoción. Cosas como lo rápido que se oxidan las cosas al estar frente al mar, cuanto me costaría mantenerlo bien, y, si por alguna razón me veía obligado a alquilarlo, sólo lo hubiese podido alquilar para temporada de verano, ya que en invierno muy pocos van a la playa y hubiese tenido que vender mi alma para poder pagar las cuotas del préstamo en esa temporada.

Entonces seguí buscando, esta vez puse por encima la lógica en vez de la emoción, y después de una larga búsqueda, encontré un departamento en Lima increíble. Cumplía con todos los requisitos, la zona era perfecta, se ubicaba justo en el límite de los distritos de Lima llamados Miraflores y Surquillo, en una zona llamado el “Barrio Médico”. Miraflores vendría a ser una de las mejores zonas de Lima, pero a la vez una de las más caras, y Surquillo es un distrito limítrofe que no vendría a ser tan caro ni tan demandado como Miraflores. Si bien el “Barrio Médico” queda en Surquillo, un distrito no tan exclusivo como Miraflores, la calle donde se ubicaba el departamento literalmente separaba ambos distritos, y la vista que tenía era en un octavo piso hacia Miraflores. En otras palabras, era básicamente como vivir en Miraflores, pero pagando el precio de un departamento de Surquillo, y ahorrando dinero en impuestos y arbitrios.

La propiedad cumplía con lo que buscaba y había valido la pena la búsqueda larga, decidí comprarlo. El primer paso para la compra es dar un depósito de separación del inmueble, vendría a ser un depósito de compromiso para que no lo vendan a otros, y a la vez muestres tu interés a la empresa inmobiliaria que la vende. En mi caso, el departamento estaba valorizado en s/408,000 y me pidieron s/9,000 de depósito, lo cual equivale a un 2% del total aproximadamente. Tengan cuidado con esto, pues si les llegan a aprobar el crédito y deciden no comprarlo, la empresa inmobiliaria tiene el derecho de quedarse con este depósito; a la vez, si no te aprueban el crédito, la empresa inmobiliaria les devuelve el depósito. Recomiendo que estén seguros de la decisión de compra antes de depositar el monto para la separación de departamento.

El préstamo hipotecario

Como la gran mayoría de mortales, no tenía suficiente dinero ahorrado para comprarme un departamento al contado, entonces una vez hecho el depósito de separación, tocaba ver si el banco me aprobaba el crédito hipotecario. En este caso, el proyecto estaba siendo financiado con un banco en particular. Esto lo van a ver en muchos proyectos, generalmente los bancos invierten o avalan unos proyectos con la condición de que, al vender las propiedades, los préstamos hipotecarios se hagan exclusivamente con ellos. Si es así, no tienes mucha opción de negociación para la tasa de interés del préstamo, tomas lo que te dan (como me tocó a mi en este caso), al menos hasta que la propiedad se independice del banco por completo y pase a tu nombre, pues ahí eres libre de cambiar de banco por una mejor tasa de interés, pero esto generalmente no se da hasta un año después de la entrega del departamento.

En caso de que el proyecto no esté siendo financiado con un banco en particular, recomiendo hablar con la mayor cantidad de bancos posibles y asegurar quedarte con el que te de mejor tasa de interés. El banco te pide básicamente dos cosas, por un lado, que muestres tus 3 ultimas boletas de pago o ingreso (en el caso de ser empleado), y, por otro lado, que pongas un monto inicial que generalmente está en el rango de entre 20% o 30% del valor total del inmueble, el banco te financia el resto. Mientras más inicial puedes dar, tus cuotas fijas a pagar serán menores y viceversa. En mi caso, decidí dar una inicial del 20% del valor del inmueble. EL banco me dio una tasa de interés efectiva (TEA) de 9% y una Tasa Costo Efectivo Anual (TCEA) de 10.33%, para pagarlo en el lapso de 20 años. Cuando hagan su análisis de bancos a elegir para el préstamo hipotecario, siempre traten de fijarse en la TCEA, pues esto ya incluye costos como la comisión del banco y seguros obligatorios a pagar, por ende, te da un número mucho más real.

También te van a dar 2 opciones de pago, si quieres pagarlo en cuotas iguales durante todo el periodo o si deseas pagar con dobles cuotas los meses de julio y diciembre, ésta opción te la dan ya que en Perú a un empleado le pagan por ley la gratificación, que vendría a ser 2 salarios extras en estos meses, aprovechan esto para que aportes más éstos meses. Pagando con cuotas dobles, te permite tener una cuota menor mensual para el resto de meses fuera de julio y diciembre. Yo preferí pagar sin cuotas dobles, es decir, una cuota un poco más alta al mes, pero sin tener que pagar doble en julio y diciembre, para poder disfrutar de mis gratificaciones con un viaje o invirtiendo en otras cosas.

 

Una vez que decidí tomar el préstamo y firmar el acuerdo, me senté a ver los números y lo que estaría pagando en total por el préstamo, recuerdo que lo primero que pensé fue, ¿cómo es que los bancos existen legalmente? ¡me están robando!  Acá les comparto los números que vi para que tengan una idea:

Para resumirlo, el departamento costaba s/400,000, de inicial pensaba dar el 20%, que equivale a s/80,000, por ende el préstamo que pedí era de s/320,000. Las 4 cosas que me llamaron la atención en ese momento fue lo siguiente:

• A la larga voy a terminar pagando s/705,121 por un préstamo de s/320,000 (más que el doble).
• Los primeros 3 meses no pago absolutamente nada del préstamo, ¡todo se va a pagar intereses!
• ¿Cómo voy a vivir pagando esa cuota mensual? Deben entender que, en ese entonces, esa cuota mensual de s/3,051 representaba el 60% de mi ingreso mensual neto, iba a tener que hacer muchos cambios en mi estilo de vida.
•  Si me atrasaba tan sólo un día en el pago, era una multa de casi s/100 diarios por día retrasado. Retrasarme no era una opción, tomarme un tiempo fuera del trabajo tampoco, una vez que firmaba esto, ¡no había vuelta atrás!

Aun así, con mucho temor de por medio y contra todo pronóstico, decidí mandarme con la compra del departamento.

La negociación de compra

Una vez que elegí el departamento y me aprobaron el crédito, ya vino la negociación. Cuando compras un departamento nuevo, existen 3 etapas en el proyecto: pre-venta, en construcción y venta. Pre-venta es antes de que empiecen a construir y el margen para negociar el precio del inmueble es alto, pues aun no cuentan con todos los permisos y la empresa inmobiliaria necesita esas ventas iniciales para facilitar esos permisos y a la vez seguir fondeando el proyecto. La etapa en construcción, es cuando ya la edificación se empieza a construir, en esta etapa el margen de negociación es intermedio, pues si bien hay un riesgo debido a que no tienes la imagen final de cómo quedarán los espacios ni tampoco muy claro cómo serán los acabados, igual ya sabes de que es algo seguro porque ya se empezó la construcción, deberían contar con la mayoría de permisos y hay menos posibilidad que los planos cambien. Por último, tienes la etapa de venta, acá el poder de negociación es casi nulo, ya cuentan con todos los permisos, es probable que la gran mayoría de departamentos estén vendidos, y cuentan con varios seguimientos que ya están pensando en comprar.

Si un edificio se encuentra en etapa de venta y aún tiene muchos departamentos por vender, lo más probable es que algo esté mal y revisaría bien todas las características del inmueble antes de aceptar un precio negociado. En mi caso en particular, lo compré en etapa de construcción, pero sólo faltaban dos meses para su entrega. Lo bueno de comprarlo faltando poco tiempo para la entrega, es que apenas te lo entreguen ya puedes ir pagándolo con el alquiler del departamento, pero lo malo es que ya no puedes negociar mucho en esta etapa. En mi caso, solo logré bajar el precio de s/408,000 a s/400,000, un 2% menos aproximadamente. En otro escenario, si lo compras mucho antes de la entrega, tienes más poder de negociación, pero es probable que tengas que asumir varios meses en donde pagas la hipoteca solo sin la ayuda de un alquiler, dejándote un flujo de caja negativo que puede durar meses o años, para tal caso, trata de negociar el préstamo para no empezar a pagarlo hasta que te entreguen la propiedad.

La entrega del departamento
Si piensas que el departamento te lo van a entregar en prefectas condiciones, no necesariamente es así. Una cosa es lo que te mostraron en los folletos de publicidad del proyecto y otra cosa es verlo en vivo. En mi caso tuve suerte, la diferencia no era tan abismal, pero si me choco mucho el material que usaron para algunas puertas, caños, cerraduras, entre otros. Una vez que te entregan la propiedad, tienes un tiempo límite para pedir todos los cambios necesarios y que la constructora lo asuma al 100%, siempre y cuando sea algo que se prometió en el contrato y no se cumplió.

En mi caso, estos arreglos demoraron dos meses aproximadamente, pero me dieron hasta un año para cualquier arreglo que se tenía que hacer, luego de ese año, ya independizan el edificio y pasa a ser 100% tuyo, y la empresa inmobiliaria ya no asume ningún costo por reparación. Recién ahí, es cuando puedes cambiar de banco para una mejor tasa de interés. Cuando te entregan el departamento, te lo dan completamente vacío, y hay cosas básicas que necesitas implementar para poder empezar a alquilarlo. En mi caso, tuve que comprar espejos, cortinas, terma, cocina, campana y luces. En cuanto a las cortinas, hay ciertos edificios que no permiten que compres cualquier cortina para que desde afuera se vea bien uniforme entre todos los departamentos y se mantenga el diseño, en mi edificio tuve que comprar rollers blancos. Esta inversión inicial fue de aproximadamente s/4000 y aparte tienes que asumir algunos gastos notariales y de registros, los cuales dependen de la notaría en donde los hagas y del valor del inmueble, en mi caso ese monto fue de unos s/400 extra.

La búsqueda de inquilinos

Como les conté inicialmente, cuando decidí comprar este departamento, no sabía aún si era para que yo viva ahí o como negocio. Pero bastó con que llegue la primera cuota a pagar al banco y la decisión fue tomada muy fácilmente. Con lo que ganaba de salario en ese entonces, no había forma de que pueda asumir ese gasto mensual y aparte mi costo de vida, iba a tener que vivir a base de pan con mantequilla y agua con azúcar por el resto de mis días. Decidí quedarme en casa de mis padres un tiempo más y alquilarlo, el tema es que en casa también tenía gastos por cubrir, por ende, tenía que buscar inquilinos rápidamente, pues mes que pasaba igual tenía que asumir la cuota del préstamo, estaba pagando por dos casas básicamente.

Empecé promocionándolo en redes sociales y a la vez conseguí por referidos a dos corredores inmobiliarios, pensando que en un mes máximo lo iba a poder alquilar. Hice mi tarea, vi el precio promedio de alquiler de la zona, comparé con otras propiedades de la misma antigüedad y misma área, y puse un precio justo para el mercado inmobiliario de ese entonces, pero nadie alquilaba. Los corredores inmobiliarios indicaban que recibían visitas, pero no llegaban a firmar, y por mi lado tampoco encontraba ningún inquilino, y así pasaron 5 meses lentos y dolorosos. Cabe admitir de que mi trabajo en ese entonces requería que viajara bastante y no estaba mucho en Lima, por lo cual no llegaba a promoverlo adecuadamente por mi lado. Mi seguimiento con los corredores inmobiliarios tampoco era tan seguido, y aparte empecé a promover el departamento tarde, recién en el tercer mes, ya que los primeros dos meses aún estaba en arreglos como les comenté anteriormente, tiempo el cual me costó mucho al final.

Recomiendo de que si desean alquilarlo rápido, encuentren muy buenos corredores inmobiliarios y ustedes mismos empiecen a promover el inmueble constantemente, recordando a todos tus contactos de que tienes una propiedad en alquiler y utilizando portales como Urbania y Adondevivir. Si el departamento aún le falta arreglos, igual empiecen a promocionarlo desde el día uno de la entrega, los arreglos se pueden hacer a la par mientras lo van mostrando y ganan tiempo. Después de 5 meses de larga espera y un ajuste total en mi estilo de vida, pude conseguir inquilinos, felizmente fueron dos amigas con las cuales tenía mucha confianza. Debido a que eran amigas y por mi desesperación de alquilarlo rápido, puse un precio de alquiler bajo, por lo menos un 10% menor del valor de alquiler de la zona. Aparte de eso, algo que me jugo en contra fue colocar el precio de alquiler en moneda local (soles), pues en sólo un año el tipo de cambio del dólar paso de s/2.7 a s/3.2, una diferencia de 18% básicamente, situación donde mientras los que alquilaban en dólares ganaban más, en mi caso era todo lo contrario. En otras palabras, el primer año no fue de mucha ganancia que digamos, mostrándose los números de la siguiente manera:

Mejorando el flujo de caja: Endoso con seguro de vida, subidas de alquiler, amortizaciones, mejorar tasa y retiro de fondo AFP.

Una vez que alquilé el departamento, ya pude respirar un poco y pensar de distintas maneras para mejorar el flujo de caja. Una de las primeras cosas que hice fue endosar el pago del crédito hipotecario con un seguro de vida, en este caso, con la empresa Rímac. Lo que ofrecían era básicamente lo siguiente: por un poco más de lo que pagaba mensualmente por el seguro de desgravamen obligatorio, me daban un seguro de vida que cubría ese desgravamen y aparte invertían ese dinero por ti, el cual se iba rentabilizando con el tiempo, y luego te devolvían todo lo que habías invertido y además una ganancia. Debido a que igual iba a gastar en ese seguro desgravamen sin devolución alguna, me pareció una buena opción en el momento y lo recomiendo si estás pensando mantener el inmueble por largo plazo (más de 10 años). Si lo estás haciendo como negocio y piensas venderlo rápido, no recomiendo esta opción, pues no hay buen retorno en corto plazo y hay mejores cosas en donde puedes invertir ese dinero. Sin ese seguro de desgravamen, los números se veían de la siguiente manera, ahorrando s/119 soles y desembolsando de mi dinero s/1032 mensuales :

Después de unos meses, llegué rápidamente al año desde que empecé a alquilar. Debido a que el contrato de alquiler lo hice justo para un año, me permitió ajustar el alquiler mensual a un precio que estaba más de acorde con el mercado inmobiliario, mis inquilinas aceptaron sin problema. Aparte de eso, justo decidí salir del trabajo que tenía entonces para emprender un negocio con un amigo (más sobre eso: ¿Por que cerramos nuestra startup RoomVa), debido a que no sabía cuánto podría durar el ingreso mensual del negocio, decidí colocar toda la liquidación que me dieron en el departamento, empezando así mi primera amortización. Luego de estos dos cambios, los números se veían mucho mejor:

Como se dan cuenta, cada s/10,000 soles de amortización equivalían a reducir la cuota mensual en unos s/100 soles aproximadamente. Al terminar el segundo año de alquiler, decidí subir la cuota s/200 más. Siendo el segundo año consecutivo que subía el alquiler, mis inquilinas se preocuparon un poco, pensando que esto iba a pasar cada año, por ende, negociamos para que se mantenga esta tarifa por 2 años por lo menos, lo cual me pareció más que justo. Quedando los números de la siguiente manera:

Una vez que vi cómo iba bajando la cuota mensual (ya para este entonces sólo desembolsaba s/360 al mes) y se iba acercando cada vez más a un punto de equilibrio entre el alquiler y la cuota del banco, decidí enfocar todos mis esfuerzos en ahorrar para amortizar más la deuda y convertir el inmueble en un activo con un flujo de caja mensual positivo. Empecé a invertir todo bono extra o gratificación que recibía en el trabajo directamente al departamento. Aparte de esto, decidí pasar mi préstamo hipotecario de un banco a otro para obtener una mejor tasa de interés. Con este cambio, pude lograr que varios bancos se peleen por darme la mejor tasa, y al final me quedé con la mejor opción, logrando bajar la TEA de un 9% a un 7%. Por último, aproveché la oportunidad de poder retirar el 25% de mi AFP para una primera inversión inmobiliaria, y lo invertí en el inmueble, llevando los números a un flujo de caja positivo:

Como pueden ver, aquí ya había logrado convertir el departamento en una ganancia mensual de s/260 mensuales. En otras palabras, el alquiler no solamente estaba pagando la deuda mensual, si no ya me estaba dando un ingreso fijo extra de manera pasiva. Demoré 4 años en llegar a este punto.

La venta del departamento

Después de 4 años y medio de tener el departamento, vi que su valor ya se había elevado en un 20% más sobre el precio al cual lo compré, y aprovechando de que aún seguía siendo un departamento relativamente nuevo y en muy buen estado, decidí venderlo. En septiembre ya había terminado el contrato de alquiler con mis inquilinas, por lo cual decidí mudarme de nuevo sólo al departamento, con el único fin de venderlo. A la vez, decidí dar un último monto de amortización de deuda.

Lo que deben saber sobre amortizar es de que tienes dos formas de hacerlo: una es amortizando directamente a la deuda en total, y la otra es rebajando el monto mensual de tu cuota. Al amortizar directamente a la deuda total, tu cuota mensual a pagar se mantiene igual, pero bajas la cantidad de cuotas a pagar. Al amortizar rebajando la cuota, mantienes la cantidad de cuotas, pero rebajas el monto a pagar en cada una. Si estás buscando pagar menos intereses en general y bajar la deuda final de manera más rápida, la primera opción es la mejor. Si buscas es un flujo de caja mensual positivo e inmediato, la segunda opción es la mejor. En mi caso siempre amortice pensando en flujo de caja, por eso aplicaba la amortización sobre la cuota.

Me mude en octubre y gracias a tener un muy buen corredor inmobiliario, para diciembre ya contaba con un comprador interesado, con el cual, después de varias visitas, negociaciones, últimos arreglos del departamento y espera a que el banco le apruebe el crédito al comprador, termine haciendo la firma final y entrega del inmueble en febrero. La comisión del corredor inmobiliario fue de 3% del valor de venta, algo que debido al poco tiempo en que se vendió, valió la pena pagar. En mi experiencia, me fue mejor utilizando un solo vendedor bueno que varios a la vez, me di cuenta de que hay más motivación para el corredor inmobiliario y se vende más rápido. Esos últimos 3 meses y medio donde viví sólo en el departamento mientras buscaba venderlo, tuve que asumir las cuotas al 100%, viéndose los números de los últimos meses de la siguiente manera:

Números finales

En resumen, compre el departamento a s/400,000 y termine vendiéndolo en s/503,000. Incluyendo el monto inicial que pagué, todas las amortizaciones, gastos notariales, arreglos del departamento, comisión de corredor inmobiliario, y otros gastos que ya expliqué en éste artículo, los números finales se ven en el siguiente cuadro. Cabe indicar que en este cuadro también incluyo unos gastos importantes que no se mencionaron antes, que vendrían a ser los arbitrios e impuesto predial que se pagan una vez al año y varían según cada municipalidad. Por último, el impuesto de renta sobre el alquiler, que vendría a ser el 5% del monto de alquiler y se paga mensualmente:

Todos los gastos:

Inversión total:

Como pueden ver, al final mi retorno fue de 25.2%, Como todas las inversiones que hago, me gusta ver el análisis anual para poder comparar con otros tipos de inversión, y en este caso fue de un 5.35%. En realidad, existen muchos otros tipos de inversión que te pagan más que eso, y no tienes que pasar por todo el trabajo que hay detrás de un negocio inmobiliario. Ojo que no quiero decir de que invertir en bienes raíces no te puede dar un mejor retorno, la verdad es que si, sólo que, al ser mi primera inversión inmobiliaria, es obvio que los números no iban a ser los mejores. Si bien en general termino siendo una inversión positiva en donde gane no sólo dinero si no también experiencia, siento que podría haber salido mejor. Debido a esto y para que en tu primera inversión inmobiliaria puedas sacar un mejor retorno de inversión, acá rescato las cosas que mejoraría, en caso lo tuviese que hacer de nuevo, para que las apliques en caso deseas comprarte un departamento.

 

Conclusiones y Recomendaciones

• Si hubiese colocado una inicial de 35% en vez de 20%, en donde el monto de alquiler igualaba la cuota del banco a pagar, no hubiese tenido un costo mensual por por tantos meses y el retorno de inversión total hubiese sido 50.4% en total o 10.5% anual, el doble de lo que gané en este caso. En caso de haber pagado el departamento completo al contado y a la vez haber gozado de todos esos años de alquiler como ingreso directo, hubiese obtenido un 56.3% de ganancia o 11.7% anual. Esto es un claro ejemplo de que apalancarte mucho del banco, como dicen muchos libros estadounidenses de bienes raíces o autores como Robert Kiyosaki, no necesariamente aplica en Perú, en donde los alquileres son bajos y las tasas de interés altas. Si lo tuviese que hacer de nuevo, esperaría a tener un mayor monto para poner en la inicial, al final vale la pena la espera.
• Tener en cuenta todos los gastos mencionados, como pueden ver va mucho más allá que el monto inicial que se coloca, como los arreglos en el departamento, gastos notariales, impuestos y arbitrios. Fíjate bien en los números antes de decidir y asegúrate de que vas a poder asumir todos los gastos sin tener que arriesgar mucho tu estilo de vida.
• Si compras para alquilar, hazlo rápido y a buen precio. Si compras un departamento en Lima en proyecto, puedes ir promocionándolo con las fotos del proyecto y luego apenas te den las llaves ir mostrándolo físicamente. Por más que después de la entrega tengas que hacer arreglos en la propiedad, vale la pena ir ganando tiempo promocionándolo cuanto antes.
• Si buscas un flujo de caja positivo y rápido, cuando amortices la deuda, aplícalo sobre la cuota y así se verá rebajada más rápido. Si buscas un mejor retorno de inversión a la larga en la compra-venta, cuando amortices, aplícalo sobre la deuda final.
• Negocia bien la compra, venta y alquiler del inmueble. Si hay algo que está 100% en tu control sobre invertir en bienes raíces, esta es. Si manejas bien ambas negociaciones de seguro el retorno de inversión final será mucho más lucrativo. La idea es que esté en el rango del mercado inmobiliario del momento, pero que, a la vez, te deje un buen margen de ganancia. Si no cuentas con la habilidad de negociación o no tienes tiempo, asegúrate de contratar un buen corredor inmobiliario que lo haga por ti.

Espero que este artículo les sea de mucho valor, personalmente me hubiese encantado tener éstos números antes de invertir en bienes raíces para saber mejor en lo que me estaba metiendo. Invertir en un departamento nuevo es uno de los más comunes para un primerizo en el mercado inmobiliario, ya que es la más conocida, sin embargo, dentro de bienes raíces hay muchos más tipos de inversión como propiedades en remates judiciales, compra de techos, alquileres de cuartos a extranjeros, compra y venta de terrenos, entre otros; donde el margen puede llegar a ser mucho mejor que el 5.35% anual mostrado en este caso, sobre esto puedes ver al artículo: Como participar en remates judiciales de inmuebles en Perú. De hecho, la razón principal por la cual vendí el departamento fue porque el crecimiento me parecía lento, comparando con otros tipos de inversión que había probado. Si estas cómodo con tu estilo de vida y estás dispuesto a tener una espera larga pero relativamente segura, una inversión como ésta te podría caer muy bien. Pero si eres alguien que está buscando el retiro y la libertad lo más pronto posible, y dispuesto a arriesgar más para lograrlo, recomendaría buscar otros tipos de inversión.

¿Deseas empezar a invertir en bienes raíces? Puedes ver unas opciones AQUÍ.