Mis resultados en bienes raíces con Proper

Desde el año pasado he estado aumentando mi portafolio en bienes raíces, ya que la considero mi lugar seguro, sobre todo en momentos cuando mis inversiones en renta variable como bolsa y cripto “varían hacia abajo”. 

Es un lugar donde sé que puedo contar con un flujo de caja constante, apreciación de capital, y un buen apalancamiento con el banco, lo cual lo hace más atractivo aún.

Para comprar las propiedades, como la mayoría de mis inversiones, decidí hacerlo a través de una de nuestras opciones en el marketplace llamada Proper. En este artículo, les compartiré todos los números sobre cómo van esas propiedades al día de hoy. ¡Espero que les sirva!

 

 

 

¿Por qué invertí con Proper?

Para entender esto, debes saber que existen 5 etapas dentro de la compra de un departamento. La primera es etapa de venta privada, la segunda es en planos, la tercera es en construcción, la cuarta es de entrega inmediata, y la quinta es en la independización.



En cada etapa, el departamento puede subir de precio considerablemente. Y el mejor precio de todos es el de la venta privada, donde llaman a un grupo de inversionistas con los que saben que ya pueden confiar para una compra rápida, y la ofrecen antes que al público en general. 

Proper me ayuda a obtener estos precios de venta privada o en construcción, por lo que aseguras un buen retorno de inversión al conseguir un buen precio de compra. Así que ya tienes apoyo con un buen precio.

Ahora, hay veces que estos departamentos con los mejores precios de venta privada son limitados en cantidad, por eso pido prioridad junto con otros inversionistas para ser los primeros en enterarse antes de que se acaben al mejor precio. Si deseas acceder a esta elección prioritaria como yo, puedes obtenerlo a través de la membresía Premium de inversión simple ingresando desde nuestra web.

Esto lo logra a través de una muy buena negociación de compra de varios departamentos con las inmobiliarias, los cuales lo hacen con inversionistas confiables, que ya tienen el capital para poner la inicial cuanto antes y un ingreso estable para acceder a un préstamo hipotecario.

Una vez que compre la propiedad en venta privada, me da una ventaja increíble, pues cuando pasa a etapa de planos para la venta pública, ya la propiedad sube entre 15% a 20% aproximadamente. Luego, en etapa de construcción sube entre 10% a 15% más, y en etapa de entrega inmediata sube entre 5% a 10% más aún.

Después de eso ya pasa a la independización del departamento, donde aplica una apreciación más lenta, que puede ir entre 2% a 5% anual dependiendo de la zona.

Además, y una de las cosas que más me gustan, es que me ayuda a negociar con el banco para que yo solo tenga que poner lo mínimo de inicial, y no tener que pagar ninguna cuota del préstamo hipotecario hasta que me entreguen la propiedad. 

En otras palabras, mi inversión sube mientras la propiedad sube de valor cuando pase de etapa en etapa, pero gracias al apalancamiento sube de manera exponencial. Acá les comparto los números de cada departamento para que tengan una idea.

 

Departamento 1: Proyecto Arise Chorrillos

El primer proyecto lo compré en junio del 2023. El proyecto se llama Arise y queda en el malecón de Chorrillos. Es un departamento de un poco más de 25 m2 y me costó s/250,884 en etapa de venta privada.

Para este departamento, me pidieron dar el 20% de inicial, lo que equivale a s/50,176. Esto quiere decir que 80% del valor del departamento queda como una deuda hipotecaria al banco, siendo un monto de s/200,707.

El departamento hoy, según su precio de lista actual, es de s/314,828, estando en etapa de construcción y con fecha de entrega a mediados del 2025. Eso sería un 25% de crecimiento de valor de la propiedad en 1 año y medio, apreciándose en s/63,944.

Ahora, analicemos el poder del apalancamiento. Considerando el valor actual de la propiedad, se vería algo así:

Si a esa ganancia de s/114,121, la divido entre mi inversión inicial que fue de s/50,176, obtendría un retorno de 2,27 veces el valor, también visto como un 127% de retorno en 1 año y medio.

Departamento 2: Proyecto SQWork Surquillo

 

El segundo proyecto también lo compré en junio del 2023. El proyecto se llama SQWork y queda en el distrito de Surquillo. Es un departamento de un poco más de 46m2 y me costó s/339,984 en etapa de construcción.

Para este departamento, me pidieron dar un 10% de inicial, que equivale a s/33,984. Lo cual quiere decir que mi deuda con el banco es el 90% del valor del depa, siendo un monto de s/306,000.

El departamento hoy, según su precio de lista actual, s/384,093, a un par de meses de etapa de entrega inmediata. Esto sería un crecimiento de 12% en un año y medio.

Considerando de nuevo el apalancamiento, los números se verían algo así:

Si a esa ganancia de s/78,093, la divido entre mi inversión inicial, que fue de s/33,984, obtendría un retorno de 2,29 veces el valor, también visto como un 129% de retorno en 1 año y medio.

Otros costos a considerar

Si bien comenté que en promedio de ambos departamentos tengo un retorno de 128% en año y medio, debo confesar que les sería injusto decirles que esas ganancias son reales al día de hoy. Les explico por qué.

Yo no puedo vender mi departamento hoy aun así quisiera, al menos no conozco una forma de hacerlo, así que esos números solo son referenciales del crecimiento de valor, pero no se pueden liquidar, ya que no lo puedo vender hasta un año después de que me entreguen el departamento.

Hasta que pase eso, voy a tener que invertir más en la propiedad e incurrir en más gastos, lo cual va a afectar el resultado final de mi inversión. Esos costos son cosas como: 

– Las primeras cuotas que probablemente le pagó al banco hasta que consiga alquilar la propiedad

– La diferencia entre el ingreso del alquiler vs. el gasto del préstamo hipotecario una vez alquile la propiedad
– Gastos de implementación del departamento como focos, cortinas, terma, espejos, etc.

– Gastos notariales que vienen con el departamento

– Impuestos de alquiler y de venta del departamento cuando llegue el momento

Por otro lado, si bien los precios de venta son reales, ya que se calculan con el precio de lista de hoy, ese precio siempre se puede negociar un poco a la hora de vender. Entonces hay una posibilidad de que pueda caer un poco por esa misma negociación.

Dicho eso, aún falta un buen recorrido en el tiempo de vida de estas inversiones para actualizarlas con números más reales. Podría hacer una proyección, pero prefiero compartir con ustedes los números verídicos, para lo cual los iré actualizando con cada paso de estas inversiones.

Departamento 3: Proyecto Helio en Santa Beatriz

Para este proyecto solo he pagado una separación; sin embargo, no he podido dar la inicial aún porque el préstamo hipotecario no ha sido aprobado por el banco. El proceso es un poco tedioso, pero lo bueno es que he aprendido lo siguiente gracias a eso:

1) Al banco le gustan los ingresos estables. Si eres emprendedor con varios ingresos, unos meses altos y otros meses bajos, no eres un perfil muy confiable. Ellos necesitan ver ingresos de cierto monto a más, todos los meses.
Por ejemplo, si ganas s/30,000 un mes, pero otro mes s/5,000 como emprendedor, es mejor ver la manera de distribuirlo en varios meses de s/10,000 en tus pagos, para mostrar estabilidad. Algo que para mí, un emprendedor que se paga según la utilidad del negocio del mes, he tenido que adaptarme.

2) El banco te pide que todas tus cuotas de créditos hipotecarios no sean más de 30% de tu ingreso mensual. Dicho eso, si la cuota de tu departamento, o las cuotas sumadas de varios departamentos son de s/3,000, tu ingreso mensual mínimo debe ser mínimo de s/9,000 hacia arriba, y debes probarlo con recibos. Si tu ingreso es variable, esto te puede servir mucho al momento de organizar tus finanzas.

3) Si eres empleado dependiente, solo te piden tus boletas de los últimos 3 meses. Pero si eres emprendedor, te van a pedir siempre los siguientes documentos, y probablemente más de una vez. Así que es mejor tenerlos listos o tener acceso rápido a ellos.

De tu empresa:

• Declaración Jurada anual
• Ficha RUC
• Reporte tributario actualizado
• Facturas de ingresos de tu empresa

De ti como persona natural:

• Recibos por honorarios o boletas de ingreso de tus últimos 6 meses de ingresos personales
  

4) Los ingresos de una empresa no valen al menos que tenga 2 años de existencia, confirmado en registros públicos y SUNAT. Esto quiere decir que, aún así tengas muchos ingresos en tu nuevo emprendimiento, no serán considerados para el préstamo.

5) Recordar ser muy paciente con el banco, y en momentos de desesperación, recordar que el apalancamiento que obtienes lo puede valer.

Conclusiones

Buenos amigos, estos son los avances que tengo con mis departamentos con Proper. Como verán, tengo 2 bien encaminados y uno por verse. Espero que pueda resolver todo con el banco para que pueda salir ese tercero.

Estoy muy contento con los resultados y cómo se han apreciado las propiedades hasta ahora, y sobre todo porque gracias a la compraventa de bien futuro, no he tenido que incurrir en pagar ni una cuota mensual aún, hasta que me entreguen los departamentos, lo cual beneficia mucho mi retorno de inversión, sobre todo si llego a alquilarlos rápido.

Espero que esta actualización y aprendizajes les sirva en caso de que deseen incurrir en una inversión inmobiliaria. Recuerden que si desean contactar a Proper, pueden hacerlo desde nuestro marketplace de inversiones donde les incluyen 6 meses de servicio de property management gratis por ser de esta comunidad. ¡Un abrazo!