Una de las maneras más sencillas de adquirir un bien inmueble en el Perú (departamento, casa, cocheras) es mediante un crédito hipotecario que te otorgan entidades financieras, como bancos, cajas, financieras, cooperativas, empresas o personas naturales.

El problema de sacar un crédito hipotecario es que, estadísticamente, gran porcentaje de estos no van a poder ser pagados. Y esto repercute negativamente, no solo en la entidad financiera que ofreció el crédito; sino, de manera más perjudicial, en el mismo acreedor del crédito hipotecario.

Al no poder pagar un crédito hipotecario, es posible que la situación termine en un remate judicial. Aquí te explico paso a paso, cómo puede pasar esto.

Remate judicial: paso a paso

1. El banco o entidad financiera te notificará hasta 4 veces.
2. El banco o entidad financiera buscará darte una salida, ya sea mediante refinanciamiento u otro método, por llamada telefónica.
3. El banco o entidad financiera te enviará una carta notarial, explicándote que si no pagas el crédito hipotecario se tendrá que ejecutar la garantía que, según contrato firmado vía notarialmente, es el departamento o casa que adquiriste.
4. La entidad financiera iniciará un proceso judicial por la causa de incumplimiento de pago y pedirá al juez que se ejecute la garantía.
5. El juez a cargo ve que la solicitud de la entidad financiera es justa, por incumplimiento de pago. Por ello, ordenará que se ejecute la garantía, que en este caso es la propiedad.
6. El proceso judicial culmina mediante un remate judicial. Tu propiedad, como garantía, es ofrecida a posibles compradores con la finalidad de que la entidad financiera recupere el dinero invertido.
7. Cualquier persona o empresa pueden participar en el remate judicial, ya que es público y de conocimiento general. Este se da por diferentes medios (virtual, presencial o remoto). Para más información, pueden ver el artículo de Inmobiliaria Margal sobre remates judiciales.
8. Para que una empresa o persona natural adquiera la propiedad en remate judicial, tiene que iniciar un proceso de adjudicación. De este modo, el bien pasará a su nombre por ley.
9. El juez ordena a Registros Públicos, en el caso de Perú, que inscriba la propiedad a nombre adjudicatario, o comprador del remate judicial.
10. El adjudicatario puede ordenar el desalojo, si es que aún hay personas viviendo en la propiedad.
11. El desalojo se tiene que realizar con la presencia de la policía y un fiscal.

Caso práctico para una persona natural

Juan tiene 38 años, es administrador de profesión, y trabaja en el BCP. Poco a poco, va ascendiendo hasta que llega a ser gerente de agencia.

Gana un sueldo de 6 mil soles mensuales y decide que es momento de comprar un departamento propio. Lo conversa con su pareja y toman la decisión de hacerlo. Como no tienen el dinero al contado optan por comprar un departamento mediante un crédito hipotecario.

Gracias a sus ingresos, califica para un crédito hipotecario. Se decide por un departamento en el distrito de surquillo a 250 mil soles, con un tipo de interés anual del 8% TEA.

Juan paga de inicial al banco, el 20% del monto total, unos 50 mil soles. Entonces, se le programan cuotas mensuales de 2500 soles en un plazo de 15 años. Las cláusulas son plasmadas en un contrato notarial, en el que se especifica que si Juan no puede pagar, su propiedad puede ser rematada judicialmente como garantía.

8 años después, el BCP tiene una caída en el mercado financiero peruano y reduce personal, cerrando 20 agencias a nivel nacional. Como consecuencia, Juan es despedido del banco.

A Juan aún le quedan por pagar 7 años de cuotas. Las primeras cuatro las paga con sus ahorros y algunos ingresos adicionales. Sin embargo, un familiar se enferma y decide priorizar gastos de salud en vez de pagarle al banco.

Se retrasa con el pago. El banco lo llama para que regularice o refinanciar la deuda. Sin embargo, Juan no cuenta con el efectivo y no puede darle solución a su problema.

El banco le notifica que iniciará un proceso legal de ejecución de garantías por el monto que Juan debe. 1 año después, es notificado que su propiedad ha sido vendida a otra persona, y  se le pide que se retire de la propiedad, o caso contrario será desalojado.

Juan no desea irse, ya que pagó 8 años de su vida por esa propiedad. Decide quedarse, pero es desalojado de la propiedad en la fecha ordenada. Se le desaloja de la manera correcta en presencia de la policía y de un fiscal.

Y esa es la manera del cómo se cómo inicia y del cómo culmina un proceso de remate judicial.

¿Cómo evitar un desalojo o remate judicial de tu propiedad?

Aquí te presento dos opciones para evitar que tu propiedad hipotecada sea parte de un remate judicial y termines desalojado:

1. Pagar la deuda al banco: regularizarte en tus pagos, refinanciar la deuda y ponerte al día.
2. Vender tu propiedad a un tercero. Sin embargo, el mercado para este tipo de propiedades es muy escaso o muy poco atractivo; debido a que muy pocas personas comprarían una propiedad con problemas judiciales o legales.

Existen algunos fondos especializados en este rubro, que pueden ayudarte con la segunda opción. Algunas de las razones por las que lo hacen son para beneficiar tanto al deudor como a sí mismos, tratando de obtener un win/win:

1. Solucionar la deuda o solucionar su problema a la persona que tiene el crédito hipotecario impago (caso práctico Juan).
2. Inversión. Comprar la propiedad a un precio similar al de remate judicial y evitar el tiempo que dura el proceso judicial. Además de ahorrar el dinero que implica participar en un remate judicial, como el pago de abogados.

Este tipo de compra de propiedades con hipotecas o embargos se realiza en efectivo. Es decir, se tiene que contar con capital, ya sea propio o con inversionistas.

Este tipo de inversión es rentable para un inversionista y a la vez se ayuda a los embargados a no sufrir por embargos sorpresa o costos adicionales. Se adquiere la propiedad con capital propio y de inversionistas, a bajo precio y se trata directamente con los propietarios. Se puede remodelar la propiedad para sacarla a la venta a precio comercial; es decir, a un 20% o 30% superior al monto en el que se adquirió.

Conclusión

Muchas personas sufren por el impago de sus créditos hipotecarios. Lamentablemente, no encuentran solución a este problema, debido a que nadie compra propiedades con problemas legales. En cambio, hay opciones de salidas con fondos que invierten en ese tipo de propiedades, ya que cuentan con experiencia en este ámbito.

Si tú estás pasando por un problema similar a Juan o tienes un conocido con dificultades de pago de hipoteca, hay la opción de que te puedan ayudar comprando la propiedad y liberándote de esta preocupación. Por otro lado, si eres inversionista buscando un retorno atractivo en este rubro de bienes raíces, también es posible de invertir en estas propiedades.

Agradecimiento

Este artículo fue escrito por Alexander Rodrigo, fundador de Inmobiliaria Margal, presentes en el rubro de bienes raíces, con 5 años de antigüedad en el mercado y con más de 50 propiedades compradas mediante la modalidad de remate judiciales, y compra de propiedades con problemas de hipotecas y embargos.

Inmobiliaria Margal hace constantemente juntas de capitales, para que las personas puedan invertir y así comprar propiedades tanto en remates judiciales como en propiedades con hipotecas o embargos. Puedes ver más de ellos aquí.